Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

В соответствии с п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиками являются, в том числе, юридические лица, обеспечивающие на принадлежащем им земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
На сегодняшний день бухгалтерский учет ведется застройщиком, в частности, на основании письма Минфина России от 30.12.1993 N 160 "Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций" (далее - Письмо N 160). При этом Письмо N 160 применяется в части, не противоречащей более поздним нормативным документам по бухгалтерскому учету (письмо Минфина России от 15.11.2002 N 16-00-14/445).
Так, согласно п. 2.2 Письма N 160 при строительстве объектов застройщик ведет учет затрат нарастающим итогом с начала строительства, в разрезе отчетных периодов до ввода объектов в действие или полного производства соответствующих работ и затрат.
В силу п. 2.3 Письма N 160 учет затрат на строительство независимо от источника финансирования ведется на счете 08, субсчет "Строительство объектов основных средств" (смотрите также письмо Минфина России от 09.10.2006 N 07-05-06/245).
Кроме того, п. 7 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее - ПБУ 6/01) устанавливает, что основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости.
Примерный перечень затрат, формирующих первоначальную стоимость объекта основного средства, приведен в п. 8 ПБУ 6/01 и п. 5.1 Письма N 160. Следует отметить, что фактически перечень таких затрат носит открытый характер.
Для определения стоимости строительства новых, реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий, зданий и сооружений следует руководствоваться Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 N 15/1 (далее - Методика).
Пункт 3.1 Методики определяет сметную стоимость как сумму денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.
Для определения сметной стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) рекомендовано составлять сводный сметный расчет стоимости строительства, который предусматривает сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всех объектов, предусмотренных проектом (п.п. 3.23, 4.71 Методики).
Из п. 4.73 Методики следует, что в сводных сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства средства на подготовку территории строительства выделяются в отдельную статью расходов.
В свою очередь, п. 4.78 Методики указывает, что к расходам на подготовку территории строительства относятся, например, расходы по освобождению территории строительства от имеющихся на ней строений, лесонасаждений, промышленных отвалов и других мешающих предметов, перенос и переустройство инженерных сетей, коммуникаций, сооружений, путей и дорог, снятие и хранение плодородного слоя почвы и т.п.
Из приведенных норм, на наш взгляд, можно сделать вывод, что расходы по сносу находящихся на земельном участке нежилых складских помещений, а также иные расходы по расчистке земельного участка включаются в состав расходов по строительству жилого дома и, соответственно, учитываются организацией-застройщиком на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", если данные расходы предусмотрены в смете строительства.
Схожая позиция нашла отражение в письме Минфина России от 19.03.2008 N 03-05-05-01/16 (смотрите также письмо Минфина России от 15.05.2013 N 07-01-10/16961).
При отражении операций следует учитывать, что на основании пп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ сумма НДС, предъявленная подрядчиками, учитывается лицами, не являющимися плательщиками НДС, в стоимости приобретенных работ (услуг).
В связи с этим считаем, что в анализируемой ситуации в учете организации-застройщика необходимо сделать следующие записи:
Дебет 02 Кредит 01, субсчет "Выбытие основного средства"
- списывается сумма амортизации по нежилым складским помещениям;
Дебет 01, субсчет "Выбытие основного средства" Кредит 01
- отражена первоначальная стоимость сносимых помещений;
Дебет 08 Кредит 01, субсчет "Выбытие основного средства"
- остаточная стоимость сносимых помещений учтена в составе расходов по строительству жилого дома (если данные затраты предусмотрены сметой на строительство)
или
Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 01, субсчет "Выбытие основного средства"
- списана остаточная стоимость сносимых помещений (если данные затраты не предусмотрены сметой на строительство);
Дебет 08 (91, субсчет "Прочие расходы") Кредит 70 (69)
- учтены прочие расходы по ликвидации помещений собственными силами;
Дебет 10 Кредит 91, субсчет "Прочие доходы"
- оприходованы образовавшиеся в результате сноса здания материалы;
Дебет 08 Кредит 60 (76)
- отражена стоимость работ по ликвидации сносимых помещений (в случае выполнения указанных работ подрядными организациями), если такие затраты предусмотрены сметой на строительство (с учетом НДС);
или
Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 60 (76)
- отражена стоимость работ по ликвидации сносимых помещений (в случае выполнения указанных работ подрядными организациями), если такие затраты не предусмотрены сметой на строительство (с учетом НДС);
Дебет 08 Кредит 70 (69, 02, _)
- отражена стоимость работ по расчистке земельного участка, выполненных собственными силами, если такие затраты предусмотрены сметой на строительство;
или
Дебет 91, субсчет "Прочие расходы Кредит 70 (69, 02, _)
- отражена стоимость работ по расчистке земельного участка, выполненных собственными силами, если такие затраты не предусмотрены сметой на строительство;
Дебет 08 Кредит 60 (76)
- отражена стоимость работ по расчистке земельного участка (в случае выполнения указанных работ подрядными организациями), если такие затраты предусмотрены сметой на строительство (с учетом НДС);
или
Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 60 (76)
- отражена стоимость работ по расчистке земельного участка (в случае выполнения указанных работ подрядными организациями), если такие затраты не предусмотрены сметой на строительство (с учетом НДС).
В то же время согласно Инструкции по применению Плана счетов финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, счет 19 "НДС по приобретенным ценностям" предназначен для обобщения информации об уплаченных (причитающихся к уплате) организацией суммах НДС по приобретенным ценностям, а также работам и услугам. Поэтому мы придерживаемся позиции, что организация вправе первоначально относить предъявленный подрядной организацией НДС на счет 19 и затем списывать ее в дебет счетов 08 или 91, закрепив такой порядок в учетной политике организации в целях бухгалтерского учета.
В части первичных документов сообщаем.
В связи с вступлением в силу Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - Закон N 402-ФЗ) упразднена обязанность применения экономическими субъектами первичных учетных документов, содержащихся в альбомах унифицированных форм первичных документов. Как указано в части 4 ст. 9 Закона N 402-ФЗ, формы первичных учетных документов определяет руководитель экономического субъекта по представлению должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета. При этом каждый первичный документ должен иметь обязательные реквизиты, перечисленные в части 2 ст. 9 Закона N 402-ФЗ.
Следовательно, формально расходы, связанные со сносом строений и расчистке территории строительства, могут отражаться в бухгалтерском учете на основании любых первичных документов, имеющих все обязательные реквизиты. При выполнении указанных работ подрядными организациями за основу таких документов может быть взята, например, унифицированная форма N КС-2, утвержденная постановлением Госкомстата РФ от 11.11.1999 N 100. В то же время данные расходы могут быть приняты к учету и на основании акта, составленного заказчиком и подрядчиком в произвольной форме, но содержащего обязательные реквизиты.
Кроме того, в п. 78 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, указывается, что принятое комиссией решение о списании объекта основных средств оформляется в акте на списание объекта основных средств с указанием данных, характеризующих объект основных средств (дата принятия объекта к бухгалтерскому учету, год изготовления или постройки, время ввода в эксплуатацию, срок полезного использования, первоначальная стоимость и сумма начисленной амортизации, проведенные переоценки, ремонты, причины выбытия с их обоснованием, состояние основных частей, деталей, узлов, конструктивных элементов). В этой связи считаем, что при списании нежилых складских помещений с бухгалтерского учета Вашей организации также необходимо составить соответствующий первичный документ (документы). За основу для разработки таких документов можно принять унифицированные формы актов на списание основных средств (N ОС-4, N ОС-4б), которые утверждены постановлением Госкомстата РФ от 21.01.2003 N 7.
При выполнении работ по расчистке земельного участка собственными силами расходы принимаются к учету на основании внутренних документов организации (например первичные документы по начислению оплаты труда рабочих, выполняющих данные работы, акты на списание израсходованных материалов).
В заключение отметим, что если организация, применяющая УСН, выбрала в качестве объекта налогообложения "доходы", то расходы в целях налогообложения она не учитывает. Таким образом, в налоговом учете первоначальная стоимость объекта строительства не формируется.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член МоАП Завьялов Кирилл

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Мягкова Светлана

18 ноября 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.