Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг
Гражданское право
-
03.10.2011
- К моменту заключения договора потенциальный арендатор уже фактически пользуется зданием (передаточный акт сторонами не оформлялся). Поэтому стороны предполагают предусмотреть в договоре аренды, что "действие договора распространяется на отношения сторон, возникшие с ..." Необходимость государственной регистрации договора аренды зависит от срока аренды. Как в данном случае исчисляется срок действия договора аренды - с даты его заключения или с даты фактического начала арендных отношений? Возможно ли оформление передаточного акта до заключения сторонами договора аренды здания?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В целях определения того, подлежит ли договор аренды государственной регистрации, период времени до его заключения, на который распространяется действие договора, не включается в срок аренды.
Передаточный акт может быть оформлен сторонами и до заключения договора аренды.
Обоснование вывода:
В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 8 информационного письма от 16.02.2001 N 59, если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Передача здания арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать имущество арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
Обязанность по оформлению передаточного акта возникает у сторон с момента заключения договора аренды здания. Однако ГК РФ не содержит запрета на передачу имущества с оформлением соответствующего документа и до заключения договора аренды, что подтверждается судебной практикой (смотрите, например, п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, постановления ФАС Северо-Западного округа от 29.03.2010 N Ф07-2180/2010, ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2009 N А56-49016/2008). На наш взгляд, в этом случае в договор аренды целесообразно включить указание на документ, подтверждающий факт передачи арендатору объекта аренды.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Кузнецова Елена
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей
(495) 231-23-23
Позвоните и узнайтебольше о системе
ГАРАНТ Консалтинг
вам перезвоним