Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Оценка кадастровой стоимости имущества могла быть проведена с использованием метода массовой оценки (которая в силу своей массовости может отличаться от рыночной стоимости, так как не учитывает индивидуальные особенности объекта недвижимости).
Собственник имущества может обратиться в Управление Росреестра по субъекту РФ (в том числе и через сайт Росреестра*(1)) для получения информации о методе оценки его имущества, а также о том, какие ценообразующие факторы были применены при оценке.
В случае если обнаружится, что при кадастровой оценке имущества были использованы недостоверные сведения, можно подать заявление о пересмотре результатов кадастровой оценки.
В любом случае собственник может самостоятельно заказать рыночную оценку своего недвижимого имущества и на основании отчета оценщика обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Обоснование позиции:
С 1 января 2015 года вступившим в силу Федеральным законом N 284-ФЗ от 04.10.2014 "О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц" (далее - Закон N 284-ФЗ) предусматривается введение налога на имущество физических лиц от кадастровой стоимости недвижимого имущества. В соответствии с данным законом НК РФ дополнен Главой 32 НК РФ, устанавливающей порядок уплаты налога на имущество физических лиц, начиная с 1 января 2015 года (отметим, что налог за 2014 год рассчитывается налоговыми органами по правилам 2014 года - то есть исходя из суммарной инвентаризационной стоимости недвижимого имущества, и уплачивается налогоплательщиками в срок до 1 октября 2015 года).
Объектами налогообложения с 2015 года являются:
1) жилой дом*(2);
2) жилое помещение (квартира, комната);
3) гараж, машино-место;
4) единый недвижимый комплекс;
5) объект незавершенного строительства;
6) иные здание, строение, сооружение, помещение.
Исходя из п. 1 ст. 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости только в случае одновременного выполнения следующих условий:
- такой порядок определения налоговой базы должен быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) и
- субъектом РФ в установленном порядке должны быть утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Что касается первого условия, то в соответствии с п. 1 ст. 399 и п. 1 ст. 402 НК РФ Решением Совета Депутатов Городского округа Химки Московской области от 22.10.2014 N 13/2 "О налоге на имущество физических лиц"*(3) (далее - Решение N 13/2) на территории данного муниципального образования установлен с 01.01.2015 налог на имущество физических лиц (далее - налог), рассчитываемый исходя из кадастровой стоимости объекта.*(4)
Что касается второго условия (утверждения результатов определения кадастровой стоимости), то мы не обнаружили документа, утвержденного местными органами власти для объектов поселка Новогорск.*(5) Ограниченный перечень объектов упоминается в Распоряжении Министерства имущественных отношений Московской области от 28.11.2013 N 1499 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Московской области".
В любом случае данные о кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости, а также информацию, на основании каких данных эта стоимость была сформирована, можно получить в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр).*(1)

О порядке определения кадастровой стоимости

Для начала отметим, что с 1 января 2013 года вместо государственного технического учета осуществляется государственный кадастровый учет объектов капитального строительства Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром). При этом в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости, производится их государственная кадастровая оценка в соответствии с нормами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Обращаем внимание, что ранее, до 22.07.2014, государственная кадастровая оценка могла проводиться фактически с любой периодичностью, но не реже одного раза в пять лет, так как в прежней редакции ст. 24.12 Закона N 135-ФЗ было указано, что "государственная кадастровая оценка проводится ... не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка".
В настоящее время статьей 24.12 Закона N 135-ФЗ установлено, что кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления "не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет" с даты проведения последней государственной кадастровой оценки.
В соответствии со ст. 24.15 Закона N 135-ФЗ определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями данного закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.
Как следует из п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (далее - Стандарт), под кадастровой стоимостью в настоящее время понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
При этом для построения модели оценки оценщик должен осуществлять сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости и использовать ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (п. 11 Стандарта).
Отметим, что при определении кадастровой стоимости с применением массовых методов оценки из-за их "массовости" такая стоимость может отличаться от реальной рыночной стоимости, так как не учитывает индивидуальные особенности объекта недвижимости. Ведь при применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется не точно - путем подстановки значений ценообразующих факторов*(1), соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком (п. 21 Стандарта).

Оспаривание кадастровой стоимости

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии, которые созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту РФ (ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ). Отметим, что для физических лиц для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Однако в случае, если собственник недвижимости примет решение сначала обратиться в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости*(6), необходимо учесть следующее.
Собственник имущества может обратиться в комиссию с заявлением о пересмотре результатов кадастровой оценки (далее - Заявление). При этом основаниями для обжалования результатов оценки в комиссии являются обстоятельства, поименованные в абзацах 12-14 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Заявление может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату проведения очередной государственной кадастровой оценки, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (отметим, что до 22.07.2014 заявление о пересмотре результатов оценки могло быть подано только в течение 6 месяцев с момента внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр).
Обращаем внимание, что перед подачей Заявления собственник имущества в целях выявления основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости вправе обратиться к заказчику работ (информацию о заказчике работ по определению кадастровой стоимости можно уточнить в Управлении Росреестра по субъекту РФ) с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
В течение 7 рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ и орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения.
И уже на основании полученных сведений собственник может определить, достоверны ли были сведения об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости. Если ошибок не обнаружится (то есть при оценке были использованы достоверные сведения), то для определения рыночной стоимости имущества собственник может обратиться к профессиональным оценщикам. И после получения их отчета подавать Заявление.
К Заявлению прилагаются:
- кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
- положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.
- иные документы по желанию собственника имущества.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
В семидневный срок с даты поступления Заявления комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и собственнику.
В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в течение пяти рабочих дней с даты его принятия комиссия направляет в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации), и орган кадастрового учета (филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по субъекту Российской Федерации) копию указанного решения. В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании определения в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней с даты принятия такого решения также направляет:
- отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который составлен в форме электронного документа и на основании которого оспорена кадастровая стоимость, и (при наличии) соответствующее положительное экспертное заключение, составленное в форме электронного документа, в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации);
- сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета (филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по субъекту РФ).
Отметим, что для целей расчета налога на имущество по общему правилу изменение кадастровой стоимости объекта имущества в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах (ст. 403 НК РФ).
Однако в случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии или решению суда новые сведения о кадастровой стоимости учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (смотрите также письмо Минфина России от 29.09.2014 N 03-05-РЗ/48574).
Таким образом, полагаем, что даже в том случае, если решением комиссии или решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости будет пересмотрена уже после 1 января 2015 года, налог на имущество за 2015 год должен быть рассчитан с учетом новой (соответствующей рыночной) кадастровой стоимости.

К сведению:
Введение налога от кадастровой стоимости будет поэтапным в течение 5 лет. Иными словами, разница между новым налогом и действующим будет возрастать равными долями в течение 5 лет.
Федеральным законом N 284-ФЗ установлен переходный период до 2020 года, во время которого расчет налога будет осуществляться с учетом понижающего коэффициента, чтобы избежать резкого увеличения налога. Коэффициент будет умножаться на разницу между налогом, исчисленным исходя из кадастровой стоимости, и налогом, исчисленным исходя из инвентаризационной стоимости.
В 2015 году коэффициент составит 0,2, в 2016 году - 0,4, в 2017 году - 0,6, в 2018 году - 0,8. В 2019 году налог будет исчислен уже без учета понижающего коэффициента.
Налоговая база в отношении квартир определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры. Для жилых домов налоговая база уменьшена на стоимость 50 квадратных метров общей площади этого дома. Налоговая база в отношении комнат сокращена на стоимость 10 квадратных метров площади комнаты. Налоговая база в отношении единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на 1 миллион рублей (ст. 403 НК РФ) (смотрите также письмо ФНС России от 21.10.2014 N СА-16-7/279@ "О новациях в налоговом законодательстве РФ, вступающих в силу с 1 января 2015 г. и их влиянии на налогоплательщиков").

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
- Энциклопедия решений. Налог на имущество физических лиц до 31 декабря 2014 года;
- Энциклопедия решений. Налог на имущество физических лиц с 1 января 2015 года;
- Энциклопедия решений. Налоговые ставки по налогу на имущество физических лиц с 1 января 2015 года;
- Энциклопедия решений. Льготы по налогу на имущество физических лиц с 1 января 2015 года.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ткач Ольга

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член МоАП Мельникова Елена

21 ноября 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Дополнительная информация находится на официальной странице Росреестра по адресу: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_cadastral_estimation/cc_ib_ais.
Зная кадастровый номер объекта недвижимости, на данном сайте с помощью АИС ФД ГКО (размещена в подразделе "Фонд данных государственной кадастровой оценки" раздела "Кадастровая оценка" сайта) можно узнать не только кадастровую стоимость объекта, но и:
- ознакомиться с отчётом об определении кадастровой стоимости сайта;
- узнать, как определена кадастровая стоимость, в том числе ознакомиться с ценообразующими факторами объектов оценки, использованными оценщиками при построении модели оценки.
Кроме этого, для получения данных о кадастровой стоимости можно обратиться с заявлением на получение сведений из ЕГРП в МФЦ Химкинского муниципального района по адресу: Московская область, г. Химки, Юбилейный проспект, д. 67 А, Б.
*(2) Жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, относятся к жилым домам (п. 2 ст. 401 НК РФ).
*(3) С текстом данного документа можно ознакомиться на сайте: http://sdhimki.ru/documents/.
*(4) Статьей 2.1 Решения N 13/2 установлены следующие ставки налога:
- в отношении объектов (жилых домов) с кадастровой стоимостью не более 300 млн. руб. - 0,3%;
- в отношении объектов налогообложения с кадастровой стоимостью более 300 млн. руб. - 2%.
*(5) Смотрите также Телеграмму Минфина России от 06.10.2014 N 03-05-04-02/50009 "О взимании налога на имущество физических лиц с 1 января 2015 г." по адресу: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70661132/, в соответствии с которой акты местных представительных органов о налоге на имущество должны быть официально опубликованы не позднее 1 декабря 2014 г.
*(6) Порядок создания и работы комиссий утвержден приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263.
Более подробная информация о порядке оспаривания результатов кадастровой стоимости в комиссии находится на сайте Росреестра по адресу: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_cadastral_estimation/cc_ib_gko.