⊗
Доступ к полной
Интернет-версии ГАРАНТА
бесплатно на 3 дня
заказать

Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Гражданское право
19.03.2015
ВОПРОС:
Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на четыре месяца. По истечении этого срока сторонами был подписан акт приема-передачи, и арендатор освободил помещение. Договором было предусмотрено обязательство арендатора в течение срока аренды осуществлять авансовые платежи за пользование арендуемым имуществом не позднее 15 числа каждого календарного месяца. В течение срока действия договора арендодатель неоднократно осуществлял уплату арендных платежей позднее 15 числа (с просрочкой более чем на две недели). Оплата по договору осуществлялась в безналичной форме на расчетный счет арендодателя. Никаких писем, претензий и уведомлений по поводу просрочки оплаты по договору арендодатель арендатору не направлял, обсуждение оплаты осуществлялось по телефону. Направление таких документов не предусмотрено договором.
В договоре указано, что за 2 месяца до окончания срока действия договора арендатор должен направить арендодателю уведомление о желании заключить договор аренды на новый срок, при наличии такого желания. После получения этого уведомления, в случае несогласия арендодателя заключать новый договор аренды с арендатором, арендодатель должен направить ему письмо об отказе в заключении такого договора. Этот порядок был соблюден сторонами. В настоящий момент арендатор не пользуется арендуемым ранее имуществом, но желает, чтобы арендодатель заключил с ним новый договор аренды. Арендодатель же отказывается от заключения нового договора, желая заключить его с другим лицом. Можно ли в такой ситуации отказать арендатору в преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок с учетом того, что в период действия договора арендодатель не направлял арендатору никакой документации, содержащей требование оплатить задолженность по договору?
ОТВЕТ:

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендодатель вправе отказаться от заключения с прежним арендатором договора аренды на новый срок. Направлять арендатору какие-либо письма, претензии и уведомления в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы арендодатель не обязан.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. По смыслу ст. 309 ГК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ нарушение арендатором предусмотренных договором сроков внесения арендной платы является ненадлежащим исполнением обязательства. Следовательно, у такого арендатора по истечении срока договора не возникает преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, независимо от того, могут ли допущенные им нарушения квалифицироваться как существенные. Это подтверждается и судебной практикой (см., например, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2013 г. N 07АП-4296/13, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2012 г. N 17АП-7004/12, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 сентября 2014 г. N Ф08-6543/14 по делу N А32-25509/2013, постановление ФАС Дальневосточного округа от 24 сентября 2013 г. N Ф03-3591/13 по делу N А51-24776/2012, постановление ФАС Московского округа от 14 февраля 2013 г. N Ф05-16407/12 по делу N А41-20958/2012).
В заключение отметим, что законодательство не обязывает арендодателя направлять арендатору какие-либо письма, претензии, уведомления в случае нарушения им предусмотренного договором срока внесения арендной платы. Направление подобных требований необходимо лишь в том случае, если арендодатель намерен реализовать права, предоставленные ему п. 5 ст. 614, ст. 619 ГК РФ. Напомним, что первая из приведенных норм при определенных обстоятельствах дает арендодателю право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, а вторая - потребовать досрочного расторжения договора аренды. В приведенной же ситуации для квалификации произведенного арендатором исполнения как ненадлежащего достаточно подтвердить факт нарушения предусмотренного договором срока внесения арендной платы. Очевидно, что такими доказательствами могут являться, например, платежные документы, выписки по счету и иные документы, подтверждающие просрочку (см., например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2014 г. N 09АП-46752/13, постановление ФАС Московского округа от 25 октября 2010 г. N Ф05-11633/10 по делу N А40-143108/2009).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Цезарева Татьяна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

5 марта 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все консультации данной рубрики