Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Ипотека земельного участка не может быть прекращена без одновременного прекращения ипотеки здания, расположенного на этом участке.
Для прекращения ипотеки залогодатель и залогодержатель вправе обратиться с совместным заявлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обоснование вывода:
В соответствии со ст.ст. 8.1, 131, пп. 1 п. 1 ст. 339.1 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) залог недвижимого имущества (ипотека), включая ипотеку в силу закона, подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) об обременении прав на недвижимое имущество (ст.ст. 12, 29 Закона N 122-ФЗ, п. 6 ст. 20 Закона об ипотеке, п.п. 7, 103 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765).
Согласно п. 4 ст. 29 Закона N 122-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пунктом 1 ст. 25 Закона об ипотеке установлено, что, если иное не предусмотрено федеральным законом или указанной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке представление иных документов не требуется.
Таким образом, для внесения в ЕГРП записи о прекращении ипотеки, возникшей в силу закона, залогодателю и залогодержателю достаточно представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление, подписанное обеими сторонами договора, из которого возникло обязательство, обеспечиваемое ипотекой, либо, если при возникновении ипотеки в силу закона была выдана закладная, может быть представлено заявление владельца закладной или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
Вместе с тем необходимо учитывать следующее. Обеспечительная функция ипотеки заключается в том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество (п. 1 ст. 348 ГК РФ, п. 2 ст. 1, ст. 50 Закона об ипотеке). Последствием обращения взыскания является реализация заложенного имущества или оставление его за залогодержателем (ст.ст. 350, 350.1 ГК РФ, ст.ст. 56, 59.1 Закона об ипотеке), что влечет за собой переход права собственности (в отношении имущества, принадлежащего залогодателю на праве собственности) от залогодателя к другому лицу. В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Статья 69 Закона об ипотеке устанавливает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Равным образом при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке).
Таким образом, гражданское законодательство, в том числе Закон об ипотеке, учитывает установленный подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости (зданий, сооружений), согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Этот принцип действует и при залоге недвижимого имущества, возникшем в силу закона. Поэтому ипотека земельного участка не может быть прекращена без одновременного прекращения ипотеки принадлежащего залогодателю здания, расположенного на этом земельном участке. Представляется, что в рассматриваемой ситуации обременение может быть снято только в отношении части существующего земельного участка, если состоится его раздел и образование новых земельных участков (ст. 11.4 Земельного кодекса РФ, далее - ЗК РФ), один из которых будет занят зданием. В этом случае в отношении участка, занятого зданием, ипотека сохранится, а в отношении другого земельного участка (или других участков) она может быть прекращена путем внесения в ЕГРП записи о погашении регистрационной записи об ипотеке этого участка, в частности на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя (смотрите также п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге"). Однако раздел земельного участка в этой ситуации возможен при условии, что площадь вновь образованных земельных участков будет не менее предельного (минимального) размера таких участков, установленного в соответствии с правилами землепользования и застройки, нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, землеустроительной, градостроительной, проектной документацией (ст. 11.9 ЗК РФ, п. 8 ст. 1, ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, п. 20 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

31 марта 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.