Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Арендатор в приведенной ситуации не приобретает прав на спорное имущество, оставаясь лишь его фактическим владельцем.
Юрисдикционный механизм возврата спорного имущества собственнику при описанных обстоятельствах отсутствует.

Обоснование позиции:
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Последствием передачи имущества по ничтожной сделке является реституция (п. 2 ст. 167 ГК РФ), с требованием о применении которой может обратиться в том числе и арендодатель по ничтожному договору аренды (п. 3 ст. 166 ГК РФ).
По общему правилу собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, если имущество приобретено безвозмездно (п. 2 ст. 302 ГК РФ), выбыло против его воли либо приобретено недобросовестным приобретателем (п. 1 ст. 302 ГК РФ). При этом имущество, переданное собственником по сделке, в том числе недействительной, считается выбывшим по его воле (смотрите также п. 39 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).
По изложенным основаниям, а также поскольку п. 2 ст. 167 ГК РФ предусматривает специальные последствия недействительности сделок, установленные ГК РФ правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301, 302 ГК РФ) не подлежат применению при разрешении споров, возникающих из отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки (п.п. 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Право стороны ничтожной сделки обратиться в суд с реституционным требованием подлежит судебной защите в течение срока исковой давности, который в этом случае составляет три года со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Своевременно сделанное лицом, которому спорное имущество передано во исполнение ничтожной сделки, заявление об истечении срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки погашает материальное право на иск об истребовании у него этого имущества независимо от законности владения спорным имуществом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.05.2012 N 17530/11, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.02.2013 N 11906/12). Более того, в пользу собственника, которому отказано в иске об истребовании имущества из чужого незаконного владения, с незаконного владельца не может быть взыскано и неосновательное обогащение в связи с использованием им имущества, переданного по недействительной сделке (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.06.2012 N 360/12).
Сказанное не означает, что незаконный владелец, в иске к которому судом отказано в связи с пропуском собственником срока, установленного п. 1 ст. 181 ГК РФ, приобретает какие-либо права на спорное имущество. Он не становится ни собственником, ни арендатором, оставаясь лишь фактическим владельцем вещи. Собственник же, утративший юридическую возможность истребовать имущество у незаконного владельца, остается собственником спорного имущества, поскольку приведенные в вопросе обстоятельства не включены в перечень предусмотренных главой 15 ГК РФ оснований для прекращения права собственности.
Вместе с тем иных способов, с помощью которых в описанных обстоятельствах собственник мог бы защитить свое право на имущество, находящееся у незаконного владельца (то есть по существу восстановить правомочия, принадлежащие собственнику на основании ст. 209 ГК РФ), законодательство не предусматривает. Гипотетически же возможные действия собственника, которыми в приведенной ситуации может быть обеспечен возврат помещения и фактическое восстановление правомочий собственника, в любом случае могут представлять собой лишь неюрисдикционные способы защиты, а последствия совершения таких действий, вероятно, будут связаны с уголовно-правовой проблематикой.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Чашина Татьяна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

26 мая 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.