Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Государственная регистрация договора и перехода прав по нему, осуществляемая в разное время, не противоречит закону. В данной ситуации договор продажи недвижимости необходимо зарегистрировать. Переход права собственности следует регистрировать после наступления предусмотренного договором основания - после полной оплаты имущества.

Обоснование вывода:
Согласно п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации. Помимо этого, специальной нормой ст. 558 ГК РФ, посвященной особенностям продажи жилых помещений, установлена обязательная государственная регистрация договора продажи жилого дома, который считается заключенным с момента регистрации.
В рассматриваемой ситуации предметом купли-продажи являются земельный участок и расположенный на нем коттедж, следовательно, договор в этом случае подлежит государственной регистрации. В противном случае такой договор может быть признан незаключенным, а переход права - несостоявшимся (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 N 08АП-1411/2010).
Возможность включения в договор купли-продажи условия о сохранении права собственности за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств прямо предусмотрена нормой ст. 491 ГК РФ. Каких-либо исключений из этого правила для случаев продажи недвижимости не предусмотрено.
Порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью и перехода права собственности на основании таких сделок определяется Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). В соответствии с п. 1 ст. 2 данного закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Иными словами, государственная регистрация имеет правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер (смотрите постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2008 N Ф09-11430/07-С6) и не может подменять собой основания возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав (определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.05.2011 N ВАС-5855/11).
Таким образом, основанием перехода права собственности является договор. Государственная регистрация лишь подтверждает факт перехода права собственности на тех условиях, которые были определены сторонами договора. При этом действующим законодательством не предусмотрено обязанности осуществлять государственную регистрацию и договора, и перехода права по нему одновременно. Не содержится и запрета на регистрацию договора, если переход права собственности по его условиям еще не состоялся.
Учитывая вышеизложенное, полагаем, что стороны вправе определить в качестве условия перехода прав собственности полную оплату недвижимого имущества, на основании чего представить для государственной регистрации договор купли-продажи, а позднее (в данном случае - после полной оплаты имущества) представить документы для регистрации перехода прав собственности.
Подобное мнение высказывается и другими специалистами (смотрите, к примеру: Останина Е.А. Зависимость правовых последствий сделки от отлагательного и отменительного условий. - М.: "Юстицинформ", 2010 (§ 2 Главы 4 "Отлагательные и отменительные условия договора купли-продажи")).
Также обращаем Ваше внимание на п. 10 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233, в силу которого заявители предоставляют для проведения государственной регистрации перехода права, в том числе документы, подтверждающие наступление условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (ст. 157 ГК РФ).
В нашем случае договор продажи земельного участка и коттеджа нельзя расценивать как сделку, совершенную под условием, поскольку оговорка о переходе права собственности после полной оплаты не является отлагательным условием в смысле ст. 157 ГК РФ. Тем не менее, указанной нормой Инструкции, по сути, установлена обязанность заявителя подтвердить наступление того условия, с которым стороны связали момент перехода права собственности, что косвенно подтверждает аргументы, изложенные выше.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Барсегян Артем

7 октября 2011 г.

.