Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Для заключения договора, по которому государственное бюджетное учреждение передает в пользование часть крыши здания с целью установления оборудования связи, учреждению необходимо получить согласие собственника его имущества.
Цена указанного договора определяется по соглашению его сторон с учетом результатов независимой оценки. Полагаем, что цену ниже оценки целесообразно также согласовать с собственником имущества учреждения.

Обоснование вывода:
1. В силу принципа свободы договора, закрепленного ст. 1 и ст. 421 ГК РФ, участники гражданских правоотношений вправе самостоятельно выбирать вид заключаемого ими договора и определять условия, на которых он будет заключен. Сторонам предоставлено право заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), а также договоры, не предусмотренные законом. При этом, как следует из ст. 431 ГК РФ, квалификация договора, его отнесение к тому или иному виду осуществляются исходя из существа порождаемых им обязательств сторон, а не из его наименования или используемой в нем терминологии.
В данном случае предметом договора является, по сути, использование части имущества, которым владеет учреждение, - крыши здания. Отношения, связанные с временным пользованием одним лицом имуществом другого лица за плату, регулируются нормами о договоре аренды (ст. 606 ГК РФ). При этом, как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 9 постановления от 17.11.2011 N 73, Гражданский кодекс РФ допускает заключение такого договора аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. В связи с этим в судебной практике указывается, что предметом аренды могут быть и части вещи, такие как, например, крыша здания или ее часть (смотрите, например, постановления Пятого ААС от 17.07.2015 N 05АП-5287/15 и от 08.05.2015 N 05АП-2672/15, Одиннадцатого ААС от 02.06.2015 N 11АП-3099/15).
Поэтому описанный в вопросе договор, который поименован названием, не предусмотренным Гражданским кодексом РФ, может быть квалифицирован как договор аренды и к нему должны применяться соответствующие нормы. В частности, на такие отношения распространяются требования о регистрации договора, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Следовательно, если указанный в вопросе договор планируется заключить сроком не менее одного года, он подлежит государственной регистрации*(1).
2. Согласно п. 1 ст. 296, п. 3 ст. 298 ГК РФ бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться, в частности, недвижимым имуществом. В гражданских правоотношениях под распоряжением понимается в том числе сдача имущества в аренду (смотрите, например, п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21).
Поэтому в описанной ситуации для заключения договора аренды учреждению нужно получить согласие собственника имущества (смотрите, например, постановления АС Дальневосточного округа от 22.07.2015 N Ф03-2711/15, ФАС Дальневосточного округа от 20.05.2014 N Ф03-1806/14).
3. Передача государственного имущества в аренду осуществляется с соблюдением порядка, установленного Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ). Согласно ч.ч. 1 и 3 ст. 17.1 этого Закона любые договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления бюджетным учреждениям, должны заключаться по результатам проведения конкурсов или аукционов, за исключением случаев, указанных в самом этом законе. Одно из таких исключений предусмотрено п. 7 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, согласно которому договоры о предоставлении государственного имущества для размещения сетей связи могут заключаться без проведения торгов.
Соответственно, договор о предоставлении в пользование оператору связи части крыши здания для таких целей (договор аренды части крыши здания) может быть заключен учреждением без проведения торгов (смотрите, например, постановление Тринадцатого ААС от 05.12.2013 N 13АП-21571/1).
Поскольку цена договора не устанавливается на торгах, должно действовать общее правило, установленное п. 1 ст. 424 ГК РФ, согласно которому исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Законодательством регулирования цен на аренду имущества не предусмотрено.
Безусловно, следует учесть и то, что в силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке) при передаче в аренду недвижимости, закрепленной на праве оперативного управления за государственным бюджетным учреждением, заключению договора аренды должно предшествовать проведение независимой оценки. Однако указанная в отчете оценщика итоговая величина рыночной стоимости, по которой объект оценки может быть передан в аренду, имеет рекомендательный характер (ст. 12 Закона об оценке), поэтому конкретный размер арендной платы определяется в договоре аренды по соглашению сторон.
При этом формально законодательство не содержит запрета на установление арендной платы в размере меньшем, чем размер, указанный в отчете оценщика. Однако нужно учитывать, что позиция контролирующих органов, наделенных полномочиями проверки рационального использования имущества, находящегося в федеральной собственности, исходит из того, что применение рыночных ставок аренды недвижимого имущества является частью осуществляемых государственными органами мероприятий, направленных на повышение эффективности передачи в аренду объектов федерального имущества. В связи с этим полагаем, что в рассматриваемой ситуации конкретный размер арендной платы также должен быть согласован учреждением с собственником его имущества.
Как нам представляется, в ситуации, когда торги не проводятся, а рассматривается конкретное коммерческое предложение конкретного лица, цена договора может быть согласована с собственником имущества учреждения одновременно с согласованием самой возможности заключения договора.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Счетчикова Валерия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

12 августа 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Напомним, что на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, вступившей в силу с 1 июня 2015 года) договоры аренды недвижимого имущества считаются заключенными с момента их государственной регистрации для третьих лиц, если иное не установлено законом. Это означает, что для сторон договора аренды он считается заключенным, если одно лицо передало имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний и стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, даже в случае, если этот договор не был зарегистрирован. Такой подход был сформирован судебной практикой и ранее, до внесения изменений в п. 3 ст. 433 ГК РФ (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п.п. 2-4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). При этом, как указывалось Высшим Арбитражным Судом РФ, в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям арендатора и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.