Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Условие договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, о том, что дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы по такому договору не подлежит государственной регистрации, является незаконным.

Обоснование вывода:
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
В силу п. 2 ст. 164 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Иными словами, дополнительное соглашение, изменяющее условие договора аренды, подлежащего государственной регистрации, также должно быть зарегистрировано (смотрите, например, постановление Пятнадцатого ААС от 07.08.2014 N 15АП-5858/14, постановление Одиннадцатого ААС от 23.12.2013 N 11АП-18726/13). Заметим, что судебная практика исходила из данного подхода ещё до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
По общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон. Исключение из этого правила составляют случаи, когда содержание соответствующего условия предписано законодательством (абзац первый п. 4 ст. 421 ГК РФ). В этом случае условия договора должны соответствовать императивным нормам законодательства (п. 1 ст. 422 ГК РФ) и не могут им противоречить в связи с возможностью признания недействительными соответствующего условия договора или договора в целом (п. 2 ст. 1, ст.ст. 168, 180 ГК РФ). Нормы п. 2 ст. 164 ГК РФ не содержат указания на возможность установления договором каких-либо иных правил, применяемых в данной ситуации, соответственно, являются императивными, а не диспозитивными (абзац второй п. 4 ст. 421 ГК РФ, смотрите также п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").
Отсюда следует, что включение в договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, условия о том, что дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы по такому договору не подлежит государственной регистрации, является неправомерным.
В заключение отметим, что, если дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы не было зарегистрировано, оно, как следует из п. 3 ст. 433 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, не считается заключенным только для третьих лиц. Аналогичный подход был сформирован в судебной практике также еще до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4905/11). Иными словами, такое соглашение связывает стороны договора обязательством, и арендатор не вправе впоследствии отказаться от исполнения его условий, ссылаясь на отсутствие его государственной регистрации (смотрите, например, постановление Пятого ААС от 23.05.2013 N 05АП-4431/13, постановление ФАС Московского округа от 24.04.2013 N Ф05-3173/13, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.04.2013 N Ф04-198/13, постановление АС Московского округа от 15.12.2014 N Ф05-14160/14, постановление Седьмого ААС от 19.05.2014 N 07АП-2935/14).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Михайлова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

11 августа 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.