Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Указанный в вопросе договор подлежит государственной регистрации.
Возмещение затрат арендодателя по оплате электроэнергии и коммунальных услуг может осуществляться и без заключения отдельного соглашения (договора).
Устанавливать дополнительные приборы учета в приведенной ситуации не требуется.

Обоснование вывода:
1. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Эти правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Ни упомянутыми нормами, ни положениями иных нормативных актов не установлено исключений из этого правила, а необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее года, не поставлена в зависимость ни от субъектного состава сторон договора, ни от иных подобных обстоятельств.
Поэтому указанный в вопросе договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
2. Арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, в том числе нести расходы на его содержание, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Если оплата фактически оказанных ресурсоснабжающей организацией коммунальных услуг (в том числе потребленной электроэнергии) осуществляется арендодателем, но при этом договором аренды не предусмотрено, что оплата таких услуг осуществляется за счет арендодателя, то соответствующие расходы арендодателя должны компенсироваться арендатором. Иное означало бы, что на стороне арендатора за счет арендодателя без оснований, установленных законом или договором, сберегаются денежные средства (неосновательное обогащение). А в силу ст. 1102 ГК РФ это влечет возникновение обязанности пользователя помещений возвратить неосновательное обогащение (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2009 N 08АП-5241/2009, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.08.2007 N Ф08-4408/07).
Соответствующее возмещение может осуществляться либо в рамках исполнения обязанности по внесению арендной платы, а именно - ее переменной части (смотрите, например, постановления Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 N 6219/08, от 25.02.2009 N 12664/08), либо иными не противоречащими закону способами. Вопрос о порядке такого возмещения целесообразно урегулировать соглашением между сторонами договора аренды. При этом законодательство не обязывает стороны договора заключать с этой целью отдельное соглашение. Разумеется, такое соглашение может быть заключено (смотрите, например, п. 22 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 N 66), однако условия о порядке оплаты арендатором стоимости фактически потребленных им коммунальных услуг могут быть включены и непосредственно в договор аренды. Закону это не противоречит. Квалификация же соответствующих сумм как части арендной платы или, например, как компенсации расходов арендодателя зависит исключительно от использованных в договоре формулировок.
3. Как показывает правоприменительная практика, размер суммы компенсации затрат на оплату коммунальных услуг по содержанию арендуемого помещения (а в отсутствии соглашения сторон - стоимость неосновательного обогащения, подлежащая возмещению арендатором) может определяться не только исходя из показателей приборов учета, но и исходя из процентного соотношения площади арендуемого помещения к общей площади здания, в котором расположен объект аренды (постановления ФАС Московского округа от 29.01.2013 N Ф05-15204/12 по делу N А40-59295/2012, ФАС Уральского округа от 30.10.2012 N Ф09-8543/12 по делу N А76-20069/2011, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2012 N 08АП-7741/12, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013 N 19АП-2953/13, оставленное без изменения постановлением ФАС Центрального округа от 21.10.2013 N Ф10-2898/13 по делу N А35-10075/2012, ФАС Северо-Западного округа от 27.08.2013 N Ф07-5205/13 по делу N А56-73932/2012)*(1).
Таким образом, в приведенной ситуации для определения суммы, подлежащей уплате арендатором арендодателю в возмещение затрат последнего по оплате стоимости коммунальных услуг, не требуется установка отдельных приборов учета.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Чашина Татьяна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

2 сентября 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Отметим, что компенсация арендодателю стоимости коммунальных услуг правомерна и в том случае, если стороны не зафиксировали в договоре аренды порядок распределения расходов на их оплату, поскольку стоимость коммунальных услуг не является по умолчанию частью арендной платы, а признается расходами на содержание арендованного имущества, которые по общему правилу возлагаются на арендатора. Однако в этом случае разногласия сторон договора аренды по указанному вопросу (например при отказе арендатора от возмещения стоимости коммунальных услуг) могут быть разрешены только судом. В большинстве случаев арбитражные суды признают оплату коммунальных услуг расходами арендатора на содержание имущества (смотрите, например, определение ВАС РФ от 14.03.2008 N 3270/08, постановления ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 N А05-3280/2006, ФАС Уральского округа от 12.09.2007 N Ф09-10517/06-С6, ФАС Центрального округа от 28.03.2007 N А36-1394/2006 и от 07.04.2008 N А68-280/07-24/7, Восемнадцатого ААС от 02.07.2009 N 18АП-3203/2009), однако в зависимости от конкретных обстоятельств не исключено, что этот вопрос может быть решен и иначе (смотрите, например, постановления ФАС Центрального округа от 01.12.2003 N А35-3743/03-С13, ФАС Северо-Западного округа от 11.02.2004 N А21-6905/03-С2).