Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу имущества. Следовательно, несоответствие характеристик недвижимого имущества условиям предварительного договора не может рассматриваться в качестве нарушения предварительного договора, за которое может быть применена ответственность в виде возмещения убытков.
Закон не запрещает сторонам заключать договор на условиях, отличающихся от условий предварительного договора. Однако, заключив договор на измененных условиях, стороны не вправе требовать исполнения договора на первоначальных условиях, а следовательно, и требовать применения ответственности за отклонение характеристик предмета исполнения от этих условий. Требования, вытекающие из несоответствия товара условиям договора, в том числе об уменьшении цены товара, могут быть предъявлены в том случае, если товар не соответствует условиям основного, а не предварительного договора. Следовательно, эти требования не могут быть предъявлены до заключения основного договора на условиях предварительного договора.
Требование о заключении договора на основании предварительного договора может быть предъявлено в течение срока, в который стороны обязались заключить основной договор, а если такой строк не предусмотрен - в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и о возмещении причиненных этим ею убытков (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Поскольку предварительный договор обязывает к заключению договора именно на тех условиях, которые предусмотрены предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ), любая из сторон вправе отказаться от заключения договора на иных условиях и, в свою очередь, вправе требовать заключения договора на условиях, согласованных в предварительном договоре.
Изначальная невозможность исполнения обязательства по основному договору, возникшая по вине одной из сторон, не препятствует предъявлению другой стороной требования о понуждении к заключению основного договора, поскольку не влияет на его действительность (смотрите, например, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 июля 2009 г. N 402/09), в том числе в случаях, когда площадь и границы земельного участка, предусмотренные предварительным договором, отличаются от характеристик земельного участка, образованного после заключения предварительного договора (смотрите также апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 12 февраля 2013 г. по делу N 33-486/2013).
Следовательно, для того, чтобы у покупателя возникло право предъявлять требования, связанные с несоответствием земельного участка условиям предварительного договора, в том числе требование об уменьшении его стоимости, покупателю необходимо обратиться к продавцу с требованием о заключении договора купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором, а в случае получения отказа или уклонения от заключения договора - предъявить требование о понуждении к заключению основного договора в судебном порядке.
Отметим, что иск о признании права собственности может быть заявлен собственником индивидуально-определенной вещи, как владеющим, так и не владеющим ею, чьи права оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, в связи с чем такой собственник лишен возможности определить юридическую судьбу вещи. Значение такого судебного решения определяется тем, что оно подтверждает то право, которое существует на момент возникновения спора и предъявления иска. Поскольку права на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ), требование покупателя о признании за ним права собственности на недвижимость в случае уклонения продавца от заключения договора купли-продажи либо уклонения от регистрации перехода права собственности к покупателю не является надлежащим способом защиты его нарушенного права (смотрите также п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

К сведению:
1. Предметом предварительного договора купли-продажи может быть земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном земельным законодательством. В этом случае индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, которые позволяют установить имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе о местонахождении, площади и границах земельного участка (п. 3 ст. 429 ГК РФ; смотрите также п.п. 2, 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 апреля 2014 г. N Ф10-919/14 по делу N А23-3133/2013). При отсутствии сведений, необходимых для индивидуализации имущества, предварительный договор не может быть признан заключенным.
2. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (смотрите, например, п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54). В этом случае несоответствие предмета исполнения условиям договора, названного предварительным, который квалифицируется как основной договор, дает покупателю право требовать возмещения убытков и предъявлять иные требования, связанные с его нарушением, в силу самого факта заключения такого договора, а необходимость предъявления требования о заключении основного договора отпадает.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Чернова Анастасия

Ответ прошел контроль качества

3 сентября 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.