Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Собственник вправе передать в аренду часть принадлежащего ему земельного участка, если эта часть надлежащим образом индивидуализирована.
Отсутствие кадастрового учета передаваемой в аренду части земельного участка может свидетельствовать о недостаточной индивидуализации объекта аренды, что означает незаключенность соответствующего договора аренды.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Объектом земельных отношений признаются не только земельные участки, но и части земельных участков (п. 1 ст. 6 ЗК РФ). В Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 2 ст. 26) содержится положение о том, что если в аренду сдается часть земельного участка, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (смотрите также п. 12 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135). Таким образом, возможность передачи в аренду части земельного участка предусмотрена законом (смотрите также п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Это подтверждается и разъяснениями представителей Роснедвижимости (письмо от 16.07.2008 N ВК/3095), и арбитражной практикой (постановления ФАС Северо-Западного округа от 10.03.2006 N А52-4070/2005/1, ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2004 N Ф04/732-121/А45-2004; ФАС Волго-Вятского округа от 19.05.2009 N А29-3293/2008).
Передаваемая в аренду часть земельного участка должна быть надлежащим образом индивидуализирована, так как согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (смотрите также п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ). Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе.
Кадастровому учету подлежат и части земельных участков, а также сведения об их обременении (п. 10 ч. 2 ст. 7, ч. 4. ст. 20, п. 1 ст. 37, ст. 38 Закона N 221-ФЗ).
Из сказанного, по нашему мнению, следует, что часть земельного участка может быть объектом аренды только при наличии в государственном кадастре недвижимости сведений, индивидуализирующих эту часть как объект недвижимости. К таким сведениям, в частности, относятся:

• учетный номер части земельного участка и дата его присвоения;
• площадь части земельного участка;
• описание местоположения границы части земельного участка (п. 65 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42).

И хотя в ряде случаев суды указывают, что для индивидуализации передаваемой в аренду части земельного участка сторонам договора аренды достаточно самостоятельно обозначить ее на плане земельного участка (смотрите, например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2004 N Ф04/732-121/А45-2004), представляется, что в отсутствие кадастрового учета передаваемой в аренду части земельного участка условие об объекте аренды может быть признано судом не согласованным, что означает незаключенность соответствующего договора аренды (постановления ФАС Уральского округа от 15.07.2011 N Ф09-3918/11 по делу N А71-13064/2010 и от 04.03.2010 N Ф09-1311/10-С6, ФАС Центрального округа от 01.04.2010 N А64-4178/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 11.02.2010 N А20-1900/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 N А43-11138/2009).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

12 октября 2011 г.

.