Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Приведенные в вопросе обстоятельства не препятствуют заключению договора аренды и сами по себе не являются основаниями для его недействительности.

Обоснование вывода:
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). При этом право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). До момента такой регистрации объект строительства представляет собой составную часть земельного участка, а стало быть, может быть передан другому лицу только посредством предоставления права пользования земельным участком. Ранее суды, основываясь на приведенных положениях закона, зачастую признавали ничтожными договоры, направленные на передачу объекта капитального строительства во временное пользование другому лицу до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2011 N Ф07-3278/11, ФАС Московского округа от 15.02.2010 N КГ-А41/303-10, ФАС Волго-Вятского округа от 24.02.2010 по делу N А29-6054/2008).
Однако в п. 10 постановления от 17.11.2011 N 73 Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил, что договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию. Приведенные разъяснения на сегодняшний день сохраняют силу (ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ) и применяются арбитражными судами (смотрите, например, постановления Арбитражного суда Центрального округа от 03.07.2015 N Ф10-1577/15 по делу N А14-13363/2014, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.01.2015 N Ф04-13506/14 по делу N А03-17735/2013, ФАС Поволжского округа от 01.04.2014 N Ф06-4599/13 по делу N А65-17952/2013, ФАС Северо-Кавказского округа от 20.02.2014 N Ф08-333/14 по делу N А32-28590/2012). Более того, как разъяснено в п. 11 того же постановления Пленума ВАС РФ, не влечет недействительности договора аренды и отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору (смотрите также п. 12 постановления).
Таким образом, в приведенной ситуации то обстоятельство, что право собственности на указанное в вопросе вновь созданное здание за арендодателем еще не зарегистрировано, не препятствует заключению договора аренды в отношении этого здания и само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

К сведению:
В заключение отметим, что договор аренды здания, сооружения или помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, смотрите также информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Очевидно, что в отсутствие государственной регистрации права арендодателя на объект аренды невозможна и государственная регистрация договора аренды такого объекта, заключенного на срок не менее года. Однако, как разъяснено в п. 14 упомянутого постановления Пленума ВАС РФ, если одно лицо передало имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний и стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, считается, что такое соглашение, несмотря на отсутствие государственной регистрации, связало их обязательством, которое должно исполняться в соответствии с условиями подписанного сторонами договора.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Котыло Игорь

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

6 ноября 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.