Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В приведенной ситуации арендатор вправе не продлять договор аренды на очередной срок. Для этого ему необходимо уведомить арендодателя о намерении прекратить договор, направив заблаговременно до истечения очередного 11-месячного срока соответствующее уведомление и принять меры по возврату арендованного имущества.

Обоснование вывода:
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон такого договора вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если же договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, он не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
По общему правилу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Соответственно, стороны договора аренды могут согласовать и такое условие договора, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным на тот же срок. В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновляться на очередной, равный предыдущему, срок без подписания каких-либо дополнительных соглашений. При таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации - соответствующий вывод изложен в п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.
Иначе говоря, включение в договор аренды, заключенный на срок менее года, условия о его автоматической пролонгации на тот же срок означает, что каждый раз по окончании предусмотренного договором срока аренды между сторонами начинает действовать новый договор аренды на прежних условиях о сроке действия договора. Условие об автоматическом продлении срока договора аренды, заключенного на 11 месяцев, отнюдь не означает, что такой договор прекратит свое действие только в установленный сторонами пресекательный срок условия о продлении действия договора (в приведенном случае это дата - 31.05.2017). Соответственно, в приведенной ситуации по истечении каждых одиннадцати месяцев речь идет о прекращении действия одного договора аренды и начале действия нового договора аренды с аналогичным сроком действия (смотрите также постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.06.2015 N Ф04-19729/15).
В связи с этим отметим, что вопросы прекращения действия договора в общем, договора аренды в частности никак не регламентированы Гражданским кодексом РФ, в отличие от, например, вопросов расторжения договора (ст.ст. 451, 619, 620 ГК РФ) либо отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ). Вместе с тем, учитывая, что в силу п. 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения Гражданского кодекса РФ об обязательствах (ст.ст. 307-419 ГК РФ), напомним, что для прекращения обязательства достаточно его надлежащего исполнения (п. 1 ст. 408 ГК РФ).
Напомним, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Неисполнение либо несвоевременное исполнение такой обязанности может повлечь требование арендодателя за все время просрочки уплатить арендную плату, а также возместить причиненные убытки в случае, когда эти убытки не покрывают ни арендная плата, ни предусмотренная договором неустойка. Уклонение же одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ, соответственно, арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Для таких случаев п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержит разъяснение, что в случае прекращения договора аренды, если арендодатель уклонялся от приемки арендованного имущества, он не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.
Из сказанного следует, что для того, чтобы договор аренды мог расцениваться в качестве прекратившего действие, арендатору необходимо соблюсти два условия:
- заблаговременно уведомить арендодателя о прекращении действия договора аренды в определенную для истечения срока этого договора дату;
- своевременно принять меры к освобождению помещения к окончанию срока действия очередного 11-месячного договора аренды с соблюдением требований ст. 622 ГК РФ о возврате имущества арендодателю.
Ранее истечения очередного 11-месячного срока действия договора у арендодателя не возникает обязанности принять объект аренды, поскольку договор является действующим (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2014 N 09АП-14286/14).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации арендатор вправе не продлять договор аренды, срок действия которого продлевается по умолчанию каждые 11 месяцев на очередной такой же срок. Для этого ему необходимо уведомить арендодателя о намерении прекратить сделку, направив заблаговременно до истечения очередного 11-месячного срока соответствующее уведомление и принять меры по возврату арендованного имущества (смотрите также постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31.03.2015 N Ф09-985/15).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Чашина Татьяна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

10 ноября 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.