Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Передача в аренду части вещи (как движимой, так и недвижимой) не противоречит закону.
Решение вопроса о том, относится ли указанное в вопросе имущество к недвижимости, зависит от конкретных обстоятельств. Однозначно ответить на этот вопрос в рамках данной консультации не представляется возможным.

Обоснование вывода:

1. Передача в аренду части вещи

В силу ст. 607 ГК РФ объектами аренды могут быть только вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом в ГК РФ отсутствует прямое указание на то, что в аренду может передаваться часть вещи. В связи с этим в судебной практике долгое время был распространен подход, в соответствии с которым договор между собственником объекта недвижимости и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого объекта (например часть крыши), не является договором аренды, а представляет собой непоименованный договор (договор особого рода) (п. 2 ст. 421 ГК РФ), к правоотношениям из которого применяются общие положения об обязательствах и договорах и условия самого договора, а не нормы части второй ГК РФ об отдельных видах обязательств (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Позднее ВАС РФ уточнил свою правовую позицию, указав, что к таким договорам по аналогии (п. 1 ст. 6 ГК РФ) подлежат применению положения законодательства о договорах аренды (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64). Аналогичный подход проиллюстрирован в п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. N 134.
Наконец, в постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (п. 9) суд изменил ранее описанную правовую позицию, разъяснив, что положение ст. 607 ГК РФ не препятствует заключению такого договора аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Этот подход сохраняет актуальность в настоящее время (смотрите, например, определение Верховного Суда РФ от 20 октября 2015 г. N 304-ЭС15-10520, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2015 г. N 09АП-32550/15) и в равной степени применим к аренде как движимого, так и недвижимого имущества.
Таким образом, независимо от того, является ли указанное в вопросе имущество недвижимым, его части, при условии их надлежащей индивидуализации, могут предоставляться во временное пользование на основании договора аренды.

2. Отнесение имущества к недвижимости

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Какого-либо перечня недвижимого имущества или формализованных критериев отнесения тех или иных объектов к нему законодательство не содержит. В связи с этим решение вопроса о возможности отнесения к недвижимости того или иного объекта во многом зависит от фактических обстоятельств дела, характеристик конкретного объекта, функционального назначения объекта и обстоятельств его создания*(1).
Суды исходят из того, что, помимо тесной связи с землей, объект недвижимого имущества должен соответствовать и таким критериям, как:
- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;
- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;
- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
Таким образом, при возникновении споров об отнесении каких-либо объектов к недвижимому имуществу важное значение приобретает, в частности, являющийся в большей степени не юридическим, а техническим вопрос о соответствии признакам недвижимости физических свойств и технического назначения этих объектов.
В отношении таких объектов, как заборы и ограждения, данный вопрос в правоприменительной практике решается неоднозначно.
Так, например, если забор является временным сооружением, которое может быть демонтировано без значительных затрат и установлено на другом месте без ущерба для его конструкции, он не может быть признан недвижимостью (смотрите, например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28 ноября 2006 г. N А79-4382/2006, где железобетонный забор был признан движимым имуществом).
Отметим, что само по себе то обстоятельство, что забор установлен на капитальном фундаменте, не означает необходимости отнесения самого забора к объектам недвижимости. Возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального сооружения, поскольку такого рода фундамент используется и для возведения временных сооружений (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18 марта 2008 г. N Ф08-1203/08).
Однако вопрос об отнесении ограждения (забора) к категории недвижимых либо движимых вещей в любом случае может быть решен исключительно исходя из конкретных обстоятельств (смотрите, например, определения ВАС РФ от 22 декабря 2008 г. N 13431/08, от 8 декабря 2008 г. N 15248/08, от 30 сентября 2008 г. N 12011/08, постановление ФАС Уральского округа от 30 июня 2008 г. N Ф09-4579/08-С6, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21 сентября 2006 г. N Ф08-4668/06, постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 июня 2015 г. N Ф05-7497/15 по делу N А41-42834/2014, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 апреля 2015 г. N Ф08-116/15 по делу N А15-3182/2013).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Каменщиков Александр

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

28 декабря 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Здесь же следует отметить, что для отнесения к недвижимости объект должен быть самостоятельной вещью, а не частью другой вещи (если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь) (ст. 134 ГК РФ)) и не принадлежностью (вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ)) (смотрите, например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28 декабря 2006 г. N А43-19271/2005-12-644).
Кроме того, согласно ст. 263 ГК РФ право создания недвижимости или разрешения создавать ее другим лицам принадлежит собственнику земельного участка, однако только при условии соблюдения градостроительных норм и правил (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 14 февраля 2008 г. N КГ-А40/67-08, постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2012 г. N 20АП-1008/12, Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2011 г. N 03АП-5035/11, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 февраля 2011 г. N 15АП-14528/2010). При этом даже осуществление технического учета в отношении объекта, наличие технического паспорта на него не имеют определяющего значения для квалификации объекта в качестве недвижимости (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 11 марта 2013 г. N Ф08-421/13, ФАС Центрального округа от 18 августа 2011 г. N Ф10-2600/11, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2013 г. N 17АП-6176/12, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2013 г. N 15АП-3958/13, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2012 г. N 11АП-10587/12 и от 25 августа 2011 г. N 11АП-8168/11).