Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В описанной ситуации нет необходимости одобрения советом директоров организации-принципала каждого отдельного договора аренды, заключаемого агентом (от своего имени) с арендатором, вместо этого достаточно однократного одобрения агентского договора, заключенного между принципалом и агентом.

Обоснование позиции:
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду может принадлежать не только собственнику имущества, но и уполномоченным им лицам. Поэтому агент, при условии надлежащего оформления его полномочий, вправе выступать в качестве арендодателя в отношении имущества, принадлежащего принципалу на праве собственности.
Поскольку в уставе принципала указано, что совет директоров принимает решение об одобрении сделок, связанных с возможностью отчуждения, обременения недвижимого имущества (в том числе договоров аренды), то очевидно, что само заключение агентского договора с широкими правами агента осуществлять от своего имени управление недвижимым имуществом принципала (в том числе сдавать в аренду) требовало получения предварительного одобрения со стороны совета директоров принципала.
Если такое одобрение было получено, то оно, на наш взгляд, фактически легитимизирует все последующие сделки по сдаче имущества в аренду, заключенные агентом. В такой ситуации нет необходимости одобрения советом директоров принципала каждого отдельного договора аренды, заключаемого агентом от своего имени (если только сам агентский договор не устанавливает такого требования).
Кроме того, поскольку договоры аренды с третьими лицами (арендаторами) заключаются агентом от своего имени и за счет принципала, то лицом, которое приобретает по договору аренды права и основные обязанности, является сам агент (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). В такой ситуации принципал не является стороной конкретного договора аренды, поэтому одобрение сделки со стороны совета директоров принципала потребуется только в том случае, если агентский договор прямо устанавливает такое требование.
Соответственно, в описанной ситуации нет необходимости одобрения советом директоров организации-принципала каждого отдельного договора аренды, заключаемого агентом (от своего имени) с арендатором, вместо этого достаточно однократного одобрения агентского договора, заключенного между принципалом и агентом.

Примечание:
С учетом имеющихся обстоятельств первостепенную важность в рассматриваемой ситуации приобретают конкретные формулировки соответствующих положений устава акционерного общества (и агентского договора). Нельзя исключить, что в случае судебного разбирательства суд придет к выводу, что устав содержит буквальное требование согласования любых сделок с недвижимостью, в том числе заключаемых агентом. В этом случае сделка, совершенная с нарушением предусмотренных Законом об АО требований, будет являться оспоримой и может быть признана недействительной по иску общества или его акционера. При этом суд отказывает в удовлетворении требований о признании сделки, совершенной с нарушением установленного порядка ее совершения, недействительной при наличии одного из указанных в п. 6 ст. 79 Закона об АО обстоятельств.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Каменщиков Александр

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

5 февраля 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.