Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Часть 1 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства прав требований по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (которые осуществляются в порядке, установленном соответственно параграфами 1 и 2 гл. 24 ГК РФ).
Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ).
Договор цессии и перевода долга при уступке имущественных прав участника долевого строительства должен быть заключен в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.п. 1, 2 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК РФ).
Передача имущественных прав в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ признается объектом обложения налогом на добавленную стоимость (НДС).
Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав разъяснены в ст. 155 НК РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
Согласно п. 8 ст. 167 НК РФ момент определения налоговой базы при передаче имущественных прав в случае, предусмотренном п. 3 ст. 155 НК РФ, определяется как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником. Если договор уступки подлежит государственной регистрации, то момент уступки - дата государственной регистрации договора.
Сумма НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118, предусмотренной п. 4 ст. 164 НК РФ.
Аналогичный порядок определения налоговой базы предлагают и официальные органы (смотрите, например, письма Минфина России от 20.09.2006 N 03-04-10/13, УФНС России по г. Москве от 15.04.2010 N 16-15/040164, от 28.03.2008 N 09-11/30092 и от 16.03.2006 N 19-11/20523).
В рассматриваемом случае организацией будет произведена переуступка физическим лицам права требования к застройщику по цене, превышающей уплаченную по договору долевого участия с застройщиком.
Следовательно, указанная операция (переуступка права требования физическим лицам) является объектом обложения по НДС.
При этом налоговая база определяется как разница между стоимостью договора уступки права требования физическому лицу с учетом НДС и расходами по договору долевого участия в строительстве, заключенному с застройщиком.

Бухгалтерский учет

В соответствии с п. 7 ПБУ 9/99 "Доходы организации" поступления от продажи основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), продукции, товаров, признаются в бухгалтерском учете в качестве прочих доходов.
Расходы, связанные с продажей, выбытием и прочим списанием основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), товаров, продукции, признаются в бухгалтерском учете в качестве прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99 "Расходы организации").
Таким образом, в бухгалтерском учете доходы и расходы, связанные с переуступкой физическим лицам права требования к застройщику по договору долевого участия, учитываются на счете 91 "Прочие доходы и расходы" и отражаются следующими записями:
Дебет счета 76, субсчет "Расчеты по уступке права требования" Кредит счета 91, субсчет "Прочие доходы"
- отражен доход по договору уступки права требования;
Дебет счета 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит счета 76, субсчет "Расчеты с застройщиком по финансированию строительства"
- списана сумма расходов, связанная с приобретением переданных имущественных прав;
Дебет счета 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит счета 68, субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС"
- начислен НДС при передаче прав требования по жилым помещениям.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Горностаев Вячеслав

11 ноября 2011 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.