Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Продажа муниципальным предприятием закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества не требует проведения торгов.
Включение в договор купли-продажи условия, обязывающего покупателя недвижимого имущества перевести приобретенные им нежилые помещения в жилые, будет неправомерным.

Обоснование вывода:
Пункт 2 ст. 295 ГК РФ, п.п. 2 и 3 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (далее - Закон N 161-ФЗ) предоставляют муниципальному предприятию право распоряжаться недвижимым имуществом, принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения, в том числе продавать его с согласия собственника этого имущества и при условии, что распоряжение осуществляется в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия.
Проведение торгов для заключения договоров о продаже вещи или имущественного права, в силу п. 3 ст. 447 ГК РФ, обязательно исключительно в случаях, указанных в ГК РФ или ином законе.
Так, при приватизации муниципального имущества продажа на аукционе или конкурсе является способами приватизации этого имущества, предусмотренными ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"). Однако этот федеральный закон не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении (пп. 9 п. 2 ст. 3 указанного Закона).
Статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) регулирует порядок заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального недвижимого имущества, принадлежащего муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения. Однако ее положения не распространяются на договоры по отчуждению такого имущества.
Равным образом никакой иной федеральный закон или другой акт законодательства РФ не предусматривают обязательного проведения торгов для заключения договоров купли-продажи имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями. Поэтому для продажи такого имущества, поскольку иное не предусмотрено правовыми актами, не требуется ни согласия антимонопольного органа, ни проведения торгов. Соответственно, не требуется и совершение действий, предусмотренных законодательством при проведении торгов, в частности, опубликование информации о продаже имущества.
К аналогичному выводу приходит судебная практика (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 08.09.2011 N Ф06-7488/11 и от 08.08.2011 N Ф06-6471/11, ФАС Волго-Вятского округа от 12.08.2011 N Ф01-3023/11).
Отметим также, что решение о продаже имущества путем проведения торгов может быть принято самим унитарным предприятием или собственником его имущества.
Необходимо отметить, что Федеральная антимонопольная служба придерживается позиции, согласно которой отчуждение государственного или муниципального имущества без согласия антимонопольного органа, за исключением случаев, предусмотренных ч. 1 ст. 20 Закона о защите конкуренции, или без проведения торгов (конкурсов, аукционов) является нарушением порядка предоставления государственной и муниципальной помощи, предусмотренного ст. 20 этого федерального закона, и влечет за собой последствия в виде признания недействительными актов органов власти в части предоставления государственной или муниципальной помощи, а также возврата данного имущества (п. 9 разъяснений ФАС России "По применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-Ф3 "О защите конкуренции", направленных письмом ФАС России от 26.02.2009 N ИА/4770, п. 10 разъяснений ФАС России от 02.06.2010 "По применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции").
Как можно понять из указанных разъяснений, антимонопольное ведомство считает государственной или муниципальной помощью любую передачу государственного или муниципального имущества конкретным хозяйствующим субъектам. Отсюда делается вывод о том, что передача прав владения, пользования и распоряжения в отношении государственного или муниципального имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за государственными или муниципальными бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, должна осуществляться с использованием публичных процедур, обеспечивающих равный доступ к данному ресурсу для хозяйствующих субъектов - торгов (конкурсов, аукционов).
Мы полагаем, что такие разъяснения не соответствуют закону. Пункт 20 ст. 4 Закона о защите конкуренции определяет государственные или муниципальные преференции как предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества. Из приведенной нормы следует, что передача имущества в порядке государственной или муниципальной преференции производится именно органами власти или органами местного самоуправления либо осуществляющими их функции органами или организациями, но не коммерческими организациями, к которым относится, в частности, муниципальное предприятие (п. 2 ст. 50 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Закона N 161-ФЗ), не осуществляющее функции органа местного самоуправления.
Такое же мнение нашло отражение в судебной практике (постановления ФАС Поволжского округа от 31.08.2011 N Ф06-7106/11, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2011 N 11АП-5905/11, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2009 N 15АП-5147/2009).
Относительно включения в договор купли-продажи условия, обязывающего покупателя недвижимого имущества перевести нежилые помещения в жилые, отметим следующее.
Пункт 1 ст. 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора в силу п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Отсюда, по нашему мнению, следует, что ограничения собственника на пользование и распоряжение принадлежащим ему имуществом могут быть установлены договором только в тех случаях, когда это допускается законом. В случае же, если закон не допускает ограничения права собственника распоряжаться своим имуществом, он не может быть ограничен в этом праве обязательством.
Поэтому условие договора купли-продажи, возлагающее на покупателя имущества обязанности, не предусмотренные законом, и ограничивающее его права собственника, является ничтожным как не соответствующее требованиям закона и не влечет юридических последствий (п. 1 ст. 167, ст. 168 ГК РФ).
Заметим также, что, поскольку договор купли-продажи недвижимости может быть исполнен и без включения в него этого условия, оно не повлечет признания недействительным договора в целом (ст. 180 ГК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Кузьмина Анна

11 ноября 2011 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.