Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

 В соответствии с п. 1 ст. 64 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон N 208-ФЗ) совет директоров общества (далее также - АО) осуществляет общее руководство деятельностью общества, за исключением решения вопросов, отнесенных данным Законом к компетенции общего собрания акционеров.
Перечень вопросов, входящих в компетенцию совета директоров, определен в п. 1 ст. 65 Закона N 208-ФЗ. Однако он не является закрытым и согласно пп. 18 указанного пункта может быть дополнен другими положениями Закона N 208-ФЗ, а также уставом общества.
В свою очередь, устав общества может содержать не только те положения, которые предусмотрены Законом N 208-ФЗ или иными федеральными законами, но иные положения, не противоречащие этим законам, в том числе и положения, устанавливающие случаи и порядок одобрения советом директоров определенных сделок, обязательность одобрения которых не предусмотрена законодательством.
В рассматриваемом случае правило об одобрении договора аренды советом директоров АО и порядок такого одобрения, предусмотренные уставом, были соблюдены, однако арендатор продолжил пользоваться имуществом по истечении срока аренды, предусмотренного условиями договора, которые были предметом одобрения советом директоров.
Как справедливо отмечено в вопросе, в силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Анализ данной нормы показывает, что она не подлежит применению только в том случае, если арендодатель определенно возражает против дальнейшего использования имущества арендатором. Иными словами, для наступления предусмотренных в ней последствий достаточно наличия двух обстоятельств: факта использования арендатором имущества после истечения срока аренды и отсутствия возражений арендодателя относительно такого использования. Необходимости в получении согласия на возобновление договора органа юридического лица, являющегося стороной по сделке, данная норма не устанавливает.
Исходя из толкования понятий императивности и диспозитивности норм гражданского законодательства, выраженных в п.п. 1-4 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", можно сделать вывод о том, что положения п. 2 ст. 621 ГК РФ носят диспозитивный характер. Данный вывод следует из того, что указанный пункт не содержит явно выраженного запрета на установление сторонами условия договора, отличного от содержания этой нормы; не призван защитить особо охраняемые законом интересы (например, слабую сторону договора); не вытекает из существа законодательного регулирования договора аренды. Более того, он предусматривает возможность для арендодателя путем выражения своего возражения против дальнейшего использования имущества арендатором предотвратить применение этой нормы.
Вывод о диспозитивности положений п. 2 ст. 621 ГК РФ подтверждается и судебной практикой. Так, например, в одном из случаев суд признал правомерным условие договора аренды, согласно которому такой договор может считаться продленным только в случае подписания дополнительного соглашения к договору, что исключает возможность автоматического применения правил п. 2 ст. 621 ГК РФ (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.07.2009 N Ф04-4275/2009(10710-А70-9)).
В связи с изложенным, на наш взгляд, в данном случае подлежат применению положения п. 4 ст. 421 ГК РФ, согласно которым условия договора, в том числе условия о его возобновлении на новый срок ("пролонгации"), предусмотренные диспозитивными нормами гражданского законодательства, подлежат применению, если стороны своим соглашением не исключили их применение либо не установили условие, отличное от предусмотренного в этих нормах.
Следовательно, если в ситуации, изложенной в вопросе, стороны договора аренды не установили специальных правил применения п. 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающих необходимость получения согласия совета директоров на возобновление договора аренды на прежних условиях, либо не отменили действие указанной нормы, а также иным образом не выразили возражение против использования арендатором имущества после окончания срока аренды, то договор считается возобновленным и продолжает действовать и после 31 января 2015 года на тех же условиях.
Косвенным аргументом в пользу данного вывода может служить также и тот факт, что отсутствие согласия совета директоров АО на совершение сделки, если необходимость такого согласия и порядок его запроса и выражения предусмотрены не законом, а лишь уставом юридического лица, не может служить основанием для признания сделки недействительной или незаключенной.
Ведь как следует из разъяснений, приведенных в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", к оспариванию сделок, требующих по тем или иным основаниям одобрения совета директоров, но не относящихся к сделкам с заинтересованностью или крупным сделкам, подлежат применению общие правила ст. 173.1 ГК РФ.
В свою очередь, п. 1 ст. 173.1 ГК РФ устанавливает, что сделка, совершенная без получения согласия органа юридического лица, является по общему правилу оспоримой только в том случае, если необходимость получения такого согласия предусмотрена законом. На это прямо указывается и в п. 90 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", который подчеркивает, что не может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному ст. 173.1 ГК РФ, сделка, получение согласия на которую необходимо в силу предписания нормативного правового акта, не являющегося законом. По общему правилу последствием заключения такой сделки без необходимого согласия является возмещение соответствующему третьему лицу причиненных убытков (ст. 15 ГК РФ).
Таким образом, по нашему мнению, в рассматриваемом случае договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок в силу прямого указания закона при отсутствии иных правил, предусмотренных соглашением сторон, а также возражения арендодателя, и не может быть признан незаключенным или недействительным по причине отсутствия согласия совета директоров на его возобновление. Поэтому взыскание задолженности по арендной плате в рассматриваемом случае, на наш взгляд, должно производиться в рамках ранее заключенного договора.
Вместе с тем обращаем Ваше внимание на тот факт, что судебная практика признает, что возражение против пользования арендатором имуществом по окончании срока договора аренды может быть выражено арендодателем самыми различными способами. В частности, это может быть не только прямо выраженное возражение, сделанное до окончания срока аренды или непосредственно после его окончания, но и условие в договоре о недопустимости его продления на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ или о его автоматическом прекращении по истечении срока аренды; фактические действия арендодателя, препятствующие арендатору допуску к арендованному имуществу после истечения срока аренды; обсуждение сторонами разногласий, связанных с заключением договора на новый срок (смотрите, например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.05.2012 N Ф01-1343/12, постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 N Ф09-3029/12, постановление ФАС Московского округа от 01.11.2011 по делу N А40-109715/10-53-917, постановление ФАС Центрального округа от 06.04.2010 N Ф10-1080/10).
В связи с изложенным мы не можем полностью исключить того, что решение совета директоров об одобрении совершаемой обществом сделки с указанием срока, в течение которого такой договор будет действовать, может быть признано заранее выраженным возражением арендодателя на возобновление договора на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ. Окончательное решение в этом случае может принять лишь суд с учетом конкретных обстоятельств дела, содержания устава АО и решения его совета директоров.
В заключение отметим, что по общему правилу бремя доказывания того, что арендодателем было выражено возражение относительно использования арендатором имущества по окончании срока договора аренды, возлагается на арендодателя (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 12.04.2013 N Ф09-10875/10).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

22 марта 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.