Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
После приемки законченного строительством многоквартирного дома (далее - МКД) в бухгалтерском учете его следует отразить как совокупность объектов учета имущества (квартира, нежилое помещение и т.д.), принадлежащих застройщику на праве собственности.
Стоимость жилых и нежилых помещений, входящих в состав МКД, но находящихся в собственности (долевой (общей долевой) собственности) граждан или других юридических лиц, как стоимость имущества, находящегося под контролем застройщика, учитывается в его бухгалтерском учете за балансом до передачи МКД органу, который будет отвечать за управление им как единым объектом.

Обоснование вывода:
Бухгалтерский учет в сфере строительства ведется, в частности, с учетом положений письма Минфина России от 30.12.1993 N 160 "Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций" (далее - Положение N 160), действующего в части, не противоречащей более поздним нормативным документам по бухгалтерскому учету (смотрите письмо Минфина России от 15.11.2002 N 16-00-14/445).
Как следует из п. 2.3 Положения N 160, расходы, связанные с возведением объектов строительства, у организации, исполняющей функции заказчика-застройщика, отражаются в бухгалтерском учете с применением счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом). Аналогичную методику учета предлагает и финансовое ведомство в письме Минфина РФ от 18.05.2006 N 07-05-03/02. При этом состав затрат на строительство определяется сметной документацией, разработанной в соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 (утверждена постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 N 15/1).
В учете застройщика по объектам, принятым в эксплуатацию, затраты в размере их инвентарной стоимости, а также другие расходы списываются со счета 08 на счета учета приходуемого имущества или источников их финансирования.
При этом на балансе застройщика могут учитываться по правилам ведения бухгалтерского учета только жилые и нежилые помещения, принадлежащие ему на праве собственности.
Что касается жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности (долевой (общей долевой) собственности) граждан или других юридических лиц, то стоимость этих объектов, входящих в состав МКД, как имущества, находящегося под контролем организации, учитывается в бухгалтерском учете застройщика за балансом до передачи МКД органу, который будет отвечать за управление им как единым объектом.
Такое мнение разделяют представители финансового ведомства и налоговых органов (смотрите письма Минфина России от 03.11.2009 N 03-05-05-01/72, УФНС России по Московской области от 23.01.2006 N 19-46-И/0074). Смотрите также постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.10.2006 N А21-7863/2005.
Теперь рассмотрим вопрос о правомерности учета МКД в составе основных средств организации.
Согласно п. 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее - ПБУ 6/01) для принятия актива к бухгалтерскому учету в составе основных средств необходимо одновременное выполнение следующих условий:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
В соответствии с п. 6 ПБУ 6/01 единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект. Инвентарным объектом основных средств признается объект со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной работы.
Очевидно, что в данном случае МКД не может являться объектом основных средств, так как квартиры в этом МКД будут использованы в различных целях (для продажи и предоставления в пользование). Кроме того, заранее известно, что принадлежать они будут разным собственникам.
То, что "...фактом хозяйственной жизни является приемка завершенного строительством объекта капитального приобретенных по договорам купли-продажи...", не может препятствовать учету МКД строительства, а не отдельных квартир, поквартирно.
Напомним, что согласно части 4.1 ст. 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действующей с 01.10.2013, далее - Закон о кадастре) орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).
Постановка на кадастровый учет объектов капитального строительства осуществляется на основании документов, предусмотренных ст. 22 Закона о кадастре в том числе на основании технического плана соответствующего объекта недвижимости (смотрите письмо Росреестра от 29.11.2013 N 08-0905-АГ "О согласовании позиции").
Таким образом, в рассматриваемом случае после приемки законченного строительством МКД в бухгалтерском учете его следует отразить как совокупность объектов учета имущества (квартира, нежилое помещение и т.д.), которые либо будут соответствовать критериям основного средства (тогда учет осуществляется на счете 01 "Основные средства"), либо будут предназначены для продажи (счет 43 "Готовая продукция").

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Молчанов Валерий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

15 апреля 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.