Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если выполнены условия для ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, учитываемого как МПЗ (сформирована первоначальная стоимость, оформлены первичные документы по приему-передаче, объект фактически эксплуатируется), не дожидаясь государственной регистрации права, его стоимость следует отразить на счетах учета затрат.
Расходы на государственную пошлину можно учесть в составе прочих расходов (счет 91).

Обоснование вывода:
В целях бухгалтерского учета в соответствии с п. 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее - ПБУ 6/01):
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) срок использования объекта составляет свыше 12 месяцев;
в) компания не планирует последующую перепродажу данного актива;
г) объект способен приносить экономические выгоды (доход) в будущем.
Организация вправе установить в своей учетной политике лимит стоимости объекта для отражения в учете в качестве ОС в пределах 40 000 рублей за единицу. Если актив имеет первоначальную стоимость ниже установленного предела, его можно отражать в составе материально-производственных запасов (далее - МПЗ) при условии организации надлежащего контроля за их движением в целях обеспечения сохранности объекта (абзац четвертый п. 5 ПБУ 6/01).
Таким образом, согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению, утвержденным приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее - Инструкция), такие объекты в бухгалтерском учете отражаются на счете 10 "Материалы", на котором для этих целей можно выделить отдельный субсчет.
В момент передачи в эксплуатацию или отпуска в производство стоимость данных объектов отражается на счетах учета затрат, а именно по дебету счетов 20, 23, 25, 26 или 44 (п. 7 ПБУ 10/99 "Расходы организации").
При определении момента передачи в эксплуатацию объекта недвижимости необходимо учитывать следующее.
В общем случае фактические затраты, связанные с приобретением за плату основных средств, отражаются по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" в корреспонденции со счетами учета расчетов. При принятии основных средств к бухгалтерскому учету на основании надлежаще оформленных документов фактические затраты, связанные с приобретением основных средств, списываются с кредита счета 08 в корреспонденции с дебетом счета 01 "Основные средства".
При этом в отношении объектов недвижимости нормативными документами по бухгалтерскому учету предусмотрены особые положения, касающиеся момента их отражения на счете 01.
До 2011 года в соответствии с п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, затраты на приобретение объектов недвижимости, не оформленные документами, подтверждающими их государственную регистрацию в установленных законодательством Российской Федерации случаях, учитывались на балансе принимающей стороны (покупателя) в составе незавершенных капитальных вложений на счете 08.
В соответствии с п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания), допускались два способа учета фактически эксплуатируемых объектов недвижимости, по которым документы поданы на государственную регистрацию:
- недвижимость могла числиться в составе вложений во внеоборотные активы на счете 08 до даты государственной регистрации;
- до регистрации права собственности на недвижимость объекты недвижимости включались в состав основных средств с выделением их на отдельном субсчете к счету 01 "Основные средства".
Выбранный способ организация закрепляла в учетной политике для целей бухгалтерского учета.
Таким образом, приобретенное организацией недвижимое имущество могло быть учтено в составе объектов основных средств по дебету счета 01 не ранее, чем были поданы документы на государственную регистрацию прав на объект недвижимости.
С 2011 года объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п. 52 Методических указаний в редакции приказа Минфина России от 24.12.2010 N 186н).
То есть теперь организация не должна дожидаться момента подачи документов на госрегистрацию права собственности на объект недвижимости, а может включать его в состав ОС при условии, что:
- сформирована первоначальная стоимость объекта;
- оформлены первичные документы по приему-передаче объекта;
- объект фактически эксплуатируется (независимо от того, временно или постоянно).
В соответствии с п. 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ). При этом фактическими затратами, в частности, являются суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования.
Как разъяснил Минфин России в письме от 25.10.2012 N 07-02-06/260, актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основного средства, если одновременно выполняются условия, установленные п. 4 ПБУ 6/01. При этом указанные условия не увязывают принятие актива к бухгалтерскому учету в качестве основного средства с его оплатой, а также с государственной регистрацией права собственности на него.
Отметим, что государственная пошлина, уплачиваемая за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, включается в первоначальную стоимость основного средства в случае, если она уплачена не позднее принятия объекта к бухгалтерскому учету. Если же объект принят к учету в составе основных средств, а оформление документов на регистрацию права собственности производится в более поздние периоды, включение пошлины в первоначальную стоимость основного средства будет противоречить положениям п. 14 ПБУ 6/01. Согласно указанному пункту стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению (за исключением случаев достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств). В таком случае расходы на государственную пошлину, по нашему мнению, можно учитывать в составе прочих расходов (п. 7 и п. 12 ПБУ 10/99 "Расходы организации").
При принятии основных средств к бухгалтерскому учету фактические затраты, связанные с приобретением основных средств, списываются с кредита счета 08 в дебет счета 01 "Основные средства".
Обращаем внимание, что нормы ПБУ 6/01, равно как и Методических указаний, не ставят возможность принятия недвижимого имущества к учету в качестве объекта основных средств в зависимость от факта государственной регистрации права собственности на него. При этом согласно п. 52 Методических указаний объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств. Сказанное означает, что стоимость приобретенного объекта недвижимости должна быть отражена в составе основных средств (по дебету счета 01) сразу после окончания формирования ее первоначальной стоимости, независимо от момента государственной регистрации прав на данное имущество.
В рассматриваемом случае учетной политикой установлено, что активы стоимостью менее 40 000 рублей учитываются в составе МПЗ. Соответственно, объекты недвижимости стоимостью менее 40 000 рублей учтены в бухгалтерском учете организации в составе МПЗ и должны быть списаны со счета учета МПЗ по мере ввода в эксплуатацию на основании п. 93 Методических указаний по учету МПЗ.
То есть, если выполняются указанные выше условия для включения объекта недвижимости в состав ОС, не дожидаясь подачи документов для государственной регистрации права, его стоимость следует отразить на счетах учета затрат:
Дебет 20 (23, 25, 26, 44) Кредит 10
- списана стоимость объекта недвижимости, учитываемого в составе МПЗ.
Расходы на государственную пошлину, по нашему мнению, можно учесть в составе прочих расходов (счет 91) (п. 7 и п. 12 ПБУ 10/99 "Расходы организации").

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Молчанов Валерий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Королева Елена

27 апреля 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.