Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Решение вопроса о том, является ли указанное в вопросе имущество самостоятельным объектом недвижимости, зависит от конкретных обстоятельств. Однозначно ответить на этот вопрос в рамках данной консультации не представляется возможным. В отсутствие оснований для квалификации волейбольной площадки как самостоятельного объекта недвижимости (сооружения) учреждение не может передать ее либо ее часть в аренду.

Обоснование вывода:
1) В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Какого-либо исчерпывающего перечня видов недвижимости или перечня формализованных критериев отнесения тех или иных объектов к недвижимости законодательство не устанавливает. В связи с этим решение вопроса о возможности отнесения к недвижимости того или иного объекта во многом зависит от фактических обстоятельств дела, характеристик конкретного объекта, функционального назначения объекта и обстоятельств его создания.
Суды исходят из того, что, помимо тесной связи с землей, объект недвижимого имущества должен соответствовать и таким критериям, как:
- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;
- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;
- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
Таким образом, при возникновении споров об отнесении каких-либо объектов к недвижимому имуществу важное значение приобретает, в частности, являющийся в большей степени не юридическим, а техническим вопрос о соответствии признакам недвижимости физических свойств и технического назначения этих объектов.
Как разъяснено в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, не отвечающее признакам сооружения замощение земельного участка является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ). При разрешении же вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Как показывает анализ судебной практики, в большинстве случаев площадки (в том числе спортивные), автостоянки и иные подобные объекты, представляющие собой по существу специально оборудованную для определенных целей (выровненную, укрепленную и т.п.) поверхность земли, рассматриваются как элементы благоустройства, являющиеся частью земельного участка, но не самостоятельным объектом (смотрите, например, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2016 N 05АП-10249/15, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2015 N 19АП-3005/15, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2016 N 07АП-225/16, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 N 03АП-2198/15).
Это касается и тех случаев, когда обустройство объекта выражается в наличии настилов, замощений, иных подобных улучшений (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2016 N 10АП-463/16, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2015 N 10АП-12573/15). При этом характеристики покрытия спортивной площадки (например, газон либо асфальтовое покрытие) сами по себе не имеют значения в целях отнесения соответствующего объекта к недвижимости (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.08.2015 N Ф08-5779/15 по делу N А53-26878/2014). Более того, даже факт регистрации права на спортивную площадку как сооружение сам по себе не является безусловным свидетельством того, что этот объект является самостоятельным объектом недвижимости (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.07.2015 N Ф08-3697/15 по делу N А53-25867/2014).
Кроме того, необходимым условием для возникновения права на создаваемый объект недвижимости является соблюдение предусмотренных законом правил создания такого объекта: получение необходимых разрешений и т.п. Без этого при наличии у созданного объекта признаков недвижимости он может быть квалифицирован как самовольная постройка со всеми вытекающими из этого последствиями (смотрите подробнее, например, в ответе на Вопрос: На арендованном у муниципалитета земельном участке расположен завод (более 25 объектов недвижимости), помимо зарегистрированных объектов (в собственности организации) имеются самовольные постройки. Разрешения на строительство указанных построек получены не были, их строительство осуществлялось после приобретения имущества завода в собственность в порядке приватизации. Выкупать земельный участок не планируется. Возможно ли признать право собственности на эти объекты, учитывая, что возведены они на земельном участке, не принадлежащем организации (заводу) на праве собственности? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2014 г.)).
Таким образом, принципиально нельзя исключить вероятность признания указанного в вопросе объекта (волейбольной площадки) сооружением, отвечающим признакам недвижимости. Однако однозначно оценить перспективу этого в данной консультации не представляется возможным. Наличие признаков, позволяющих отнести тот или иной объект к недвижимому имуществу, устанавливается индивидуально, применительно к каждой конкретной ситуации (смотрите, например, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.04.2016 N 310-ЭС15-16638, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016 N 05АП-10965/15). Самих же по себе приведенных в вопросе обстоятельств, как показано выше, для отнесения указанного в вопросе объекта к недвижимому сооружению недостаточно.
2) В ГК РФ отсутствует прямое указание на то, что в аренду может передаваться часть вещи. Как разъяснено в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, ст. 607 ГК РФ не препятствует заключению такого договора аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Этот подход сохраняет актуальность в настоящее время (смотрите, например, определение Верховного Суда РФ от 20.10.2015 N 304-ЭС15-10520, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2015 N 09АП-32550/15).
Таким образом, если указанная в вопросе площадка является недвижимым сооружением, после регистрации за учреждением права оперативного управления в отношении площадки ее части могут передаваться учреждением в аренду с согласия собственника (п. 3 ст. 298 ГК РФ) с соблюдением правил, предусмотренных ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Если же указанная в вопросе площадка не является самостоятельным объектом недвижимости и представляет собой лишь элемент благоустройства земельного участка, на котором она расположена, учреждение, не являясь собственником земельного участка, лишено возможности передать площадку либо ее часть в аренду (п. 3 ст. 264 ГК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

25 апреля 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.