Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Прежде всего отметим, что в соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Однако следует иметь в виду, что расторжение договора влечет прекращение обязательств лишь на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104).
В связи с этим, несмотря на то, что по общему правилу залог прекращается одновременно с прекращением основного обязательства (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ), он продолжает обеспечивать обязательства, которые возникли до расторжения договора и не были исполнены или иным образом прекращены к этому моменту (п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге").
Следовательно, если в рассматриваемом случае исполнение обязательства арендатора по уплате арендной платы было обеспечено залогом, то арендодатель при неисполнении арендатором указанной обязанности вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Как следует из вопроса, в рассматриваемом случае условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество на основании п. 4 ст. 349 ГК РФ включено в сам договор о залоге. Поэтому необходимости в обращении в суд для удовлетворения арендодателем своих требований нет. При этом реализация имущества, на которое обращается взыскание во внесудебном порядке, должна производиться способами, указанными в договоре о залоге (п. 7 ст. 349 ГК РФ)*(1).
Согласно п. 2 ст. 350.1 ГК РФ в том случае, если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется, в том числе, посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости.
Так как в ситуации, изложенной в вопросе, договор о залоге предусматривает именно такой способ реализации заложенного имущества, то оно при наступлении оснований для обращения взыскания переходит в собственность арендодателя, который, пользуясь своими правами собственника, предусмотренными ст. 209 ГК РФ, вправе в последующем продать указанное имущество любому лицу*(2).
Отметим, что поскольку перед продажей этого имущества арендодатель становится его собственником, его реализация производится от имени самого арендодателя и именно он должен быть указан стороной в договоре купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) и будет являться получателем денежных средств по такому договору.
В том случае, если рыночная стоимость заложенного имущества, перешедшего в собственность залогодержателя, менее суммы задолженности по арендной плате, то обеспечение уплаты оставшейся части этой суммы за счет незаложенного имущества арендатора, оставленного им в арендуемом им ранее помещении, возможно, например, путем удержания этого имущества (п. 1 ст. 329 ГК РФ).
В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 359 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
Согласно разъяснениям, приведенным в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование и иное имущество, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение при условии, что такое оборудование оказалось во владении арендодателя законно, то есть по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний (оставлено арендатором в помещении по истечении срока аренды).
Таким образом, по общему правилу после расторжения договора аренды, заключенного сторонами в рамках их предпринимательской деятельности, арендодатель вправе удержать принадлежащее арендатору имущество, находящееся в арендованных помещениях, в обеспечение исполнения просроченного обязательства по внесению арендных платежей. При этом необходимо соблюдение условия: имущество должно быть не захвачено арендодателем по прекращении арендных отношений вопреки воле арендатора, а оставлено последним, то есть удержание возможно, если арендатор не вывез имущество незамедлительно после прекращения у него права владения и пользования помещением (смотрите также постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 N 07АП-3103/15, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2012 N 17АП-2046/12).
В соответствии со ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Поэтому в том случае, если не покрытая реализацией залога часть задолженности по арендной плате не будет своевременно погашена арендатором, то арендодатель согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ вправе обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на удерживаемую им часть имущества арендатора. Также по смыслу п. 2 ст. 349 ГК РФ арендодатель и арендатор могут заключить соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, бывшее предметом удержания, предусмотрев в нем один из способов реализации этого имущества, названных в п.п. 1 и 2 ст. 350.1 ГК РФ (смотрите, например, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2009 N 08АП-7136/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 05.04.2011 N Ф04-955/11)*(3).
Обращаем Ваше внимание на то, что если между сторонами не заключался договор залога, то предметом удержания, обеспечивающего исполнение арендатором обязательства по уплате арендной платы, может быть все имущество, добровольно оставленное им после прекращения договора аренды в помещении, принадлежащем арендодателю.
Также обязательство по выплате задолженности по арендной плате может быть прекращено передачей арендодателю незаложенного имущества арендатора в качестве отступного (ст. 409 ГК РФ).
В заключение отметим, что исполнение обязательства по выплате задолженности по арендной плате может быть обеспечено иными способами, предусмотренными законом или соглашением сторон (ст. 329 ГК РФ). Помимо этого стороны могут прекратить данное обязательство способами, предусмотренными законом или соглашением, заключенным между ними (ст. 407 ГК РФ), условия которого в силу ст. 421 ГК РФ определяются сторонами самостоятельно.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

10 мая 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

------------------------------------------------------------------------
*(1) Обращаем Ваше внимание на то, что даже если между сторонами было заключено соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе обратить на него взыскание в судебном порядке. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц (п. 1 ст. 349 ГК РФ).
*(2) Отметим, что законодательство напрямую не устанавливает, в какой момент залогодержатель становится собственником переданного ему залогодателем движимого имущества при реализации его путем поступления в собственность залогодержателя. Однако в п. 5 ст. 350.2 ГК РФ предусмотрено, что в случае признания несостоявшимися повторных торгов, проводившихся при внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество, оно может напрямую поступить в собственность залогодержателя с момента получения в письменной форме залогодателем заявления залогодержателя об оставлении имущества за собой. Полагаем, что в силу положений ст. 6 ГК РФ об аналогии закона данная норма может быть применена и к ситуации, когда заложенное имущество переходит в собственность залогодержателя без проведения торгов.
*(3) Следует также иметь в виду, что судебная практика, основываясь на положениях ст.ст. 309, 359 и 897 ГК РФ, приходит к выводу о том, что реально понесенные кредитором расходы на хранение удержанного им имущества должника с момента начала удержания и до момента его реализации подлежат возмещению должником (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 06.03.2014 N Ф05-1326/14).