Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), подп. "в" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
По смыслу названных норм наружная сторона стен (фасад), являясь составным элементом несущих стен и принадлежностью общего имущества многоквартирного дома, находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в этом доме.
Как следует из положений ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 247 ГК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, подп. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого осуществляется управление многоквартирным домом, а также перечень услуг и работ по его содержанию и ремонту указываются в договоре управления домом*(1), который заключается при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, указанных в решении данного общего собрания (части 1, 3 ст. 162 ЖК РФ).
В рассматриваемой ситуации использование собственниками помещений в многоквартирном доме фасада дома для установки кондиционеров в соответствии с договором управления домом осуществляется по согласованию с управляющей организацией, что, на наш взгляд, не противоречит жилищному законодательству. При этом в силу п. 3.5 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 2 ноября 2004 г. N 758-ПП "Об утверждении нормативов по эксплуатации жилищного фонда" (далее - Постановление N 758-ПП) оформление каких-либо разрешительных документов в органах власти г. Москвы для размещения кондиционеров на фасадах жилых домов не требуется.
Кроме того, как показывает сложившаяся судебная практика, установка собственником помещения кондиционера на фасаде многоквартирного дома не влечет необходимости предварительного принятия положительного решения общим собранием собственников помещений в этом доме, поскольку сам по себе факт размещения кондиционера на фасаде дома не означает осуществление собственником помещения действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения другими собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому (смотрите, к примеру, решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 сентября 2014 г. по делу N А40-189578/2013, постановление президиума Московского областного суда от 10 декабря 2014 г. по делу N 44Г-375/2014, решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 17 апреля 2014 г. N 2-278/2014, определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 апреля 2012 г. N ВАС-1930/12).
Нормы размещения системы кондиционирования, которые должны соблюдаться при размещении кондиционеров на фасадах зданий в г. Москве, установлены в Приложении 1 Постановления N 758-ПП.
Так, при размещении индивидуальных кондиционеров на фасадах зданий не допускается отведение конденсатной воды на ограждение конструкции оконных заполнений и площадки перед входом в жилые здания (п. 3.6 Приложения 1 к Постановлению N 758-ПП); владельцы и арендаторы помещений обязаны обеспечить работу кондиционеров, вентиляционных установок и прочего оборудования в соответствии с нормативными требованиями к допустимому шуму и вибрации (п. 3.7 Приложения 1 к Постановлению N 758-ПП).
Заметим, что контроль за исполнением указанных норм осуществляет Государственная жилищная инспекция города Москвы (п. 3 Постановления N 758-ПП, пункты 4.4, 4.4.1 Положения о Государственной жилищной инспекции города Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 26 июля 2011 г. N 336-ПП, далее - Положение N 336-ПП).
При установке кондиционеров на фасаде дома собственник жилого помещения обязан соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ, п. 6 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25).
Собственник помещения, права которого нарушены размещением кондиционера, в силу ст. 304 ГК РФ вправе потребовать в суде устранения этих нарушений (негаторный иск), хотя бы они и не были связаны с лишением владения. В предмет доказывания по иску, заявленному на основании названной нормы, входят обстоятельства, связанные с нарушением прав и интересов истца действиями ответчика. При этом собственник должен доказать препятствия в пользовании принадлежащим ему помещением. Условием удовлетворения иска об устранении препятствий в пользовании помещением является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник претерпевает нарушения своего права. Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности следующих обстоятельств: наличие права собственности у истца; наличие препятствий в осуществлении прав собственности; обстоятельства, подтверждающие то, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения (смотрите, например, решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 сентября 2014 г. по делу N А40-189578/2013).
Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца (п. 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).
Применительно к рассматриваемой ситуации доказательством нарушения норм размещения системы кондиционирования и, как следствие, прав собственника квартиры может служить, например, Акт обследования технического состояния фасада дома, в котором отражены соответствующие нарушения, составленный управляющей компанией по заявлению собственника, чьи права нарушены, либо по результатам проверки на основании предписания жилищной инспекции (смотрите, к примеру, решение Черемушкинского районного суда г. Москвы по делу N 2-1921/2015 (Извлечение), решение Черемушкинского районного суда г. Москвы по делу N 20-5622/2014).
Следует также указать, что с заявлениями в суд в защиту прав собственников помещений по их обращению в случае нарушения обязательных требований, установленных жилищным законодательством к использованию и сохранности жилищного фонда, вправе обратиться Государственная жилищная инспекции города Москвы (п. 4 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ, пункты 5.7, 5.7.4 Положения N 336-ПП) (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 апреля 2011 г. N 33-10368).
Кроме того, с иском о приведении системы кондиционирования в соответствие с нормативными требованиями, установленными п. 3.6 Приложения 1 к Постановлению N 758-ПП, вправе обратиться управляющая организация (смотрите апелляционное определение Московского городского суда от 18 января 2016 г. N 33-1211/16)

К сведению:
По заявлению граждан о превышении допустимых величин уровней шума и вибрации в результате работы кондиционеров, размещенных на фасаде жилого дома, внеплановую проверку на соответствие величин указанных параметров требованиям санитарных норм и правил вправе провести Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве (смотрите Положение об Управлении Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве, утвержденное приказом Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 22 июня 2012 г. N 643).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Глебов Валерий

Ответ прошел контроль качества

7 июля 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Договор управления многоквартирным домом и отчет о его исполнении должны быть размещены управляющей организацией в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (сайт ГИС ЖКХ, адрес: www.odm.gosuslugi.ru) в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ч. 2.1, 11 ст. 162 ЖК РФ).
О раскрытии информации в ГИС ЖКХ смотрите публикацию Ю.А. Васильева в журнале "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2015 г.
Смотрите также:
- Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства";
- сайт www.reformagkh.ru;
- Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденный постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731;
- Состав сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляют управляющие организации, подлежащих размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, утвержденный приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29 сентября 2015 г. N 368/691/пр.