Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
При уступке организацией права, вытекающего из предварительного договора, имеет место передача права, связанного с заключением в будущем договора купли-продажи между физическим лицом и собственником нежилого помещения. Передача имущественных прав (в том числе и уступка права требования) признается объектом обложения НДС.

Обоснование вывода:
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (местонахождение здания или отдельных помещений, размер платы и т.д.).
Отметим, что само по себе заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества еще не гарантирует, что это имущество перейдет к покупателю в будущем, если в обусловленный предварительным договором срок не будет заключен основной договор купли-продажи. Из предварительного договора возникают только права и обязанности по поводу основного договора. Денежных обязательств из предварительного договора не возникает. Однако в настоящее время законодательство не содержит запрета на внесение денежных средств по предварительному договору.
Таким образом, при уступке организацией права, вытекающего из предварительного договора, имеет место передача права, связанного с заключением в будущем договора купли-продажи между физическим лицом и собственником нежилого помещения.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача имущественных прав (в том числе и уступка права требования) признается объектом обложения НДС.
Понятие имущественного права НК РФ не раскрывает. В то же время принято считать, что имущественное право - субъективные вещные права участников гражданских правоотношений, возникающие по поводу владения, пользования и распоряжения имуществом, а также обязательственные права требования, вытекающие как из договорных, так и из внедоговорных обязательств.
В этой связи можно сделать вывод, что право требования, переданное физическому лицу, относится к имущественным правам.
В силу п. 1 ст. 153 НК РФ при передаче имущественных прав налоговая база по НДС определяется с учетом особенностей, установленных главой 21 НК РФ (письмо Минфина России от 16.10.2010 N 03-07-11/121).
На основании положений п. 2 ст. 153 НК РФ при определении налоговой базы выручка от передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами.
Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав регламентированы ст. 155 НК РФ.
В соответствии с п. 5 ст. 155 НК РФ при передаче прав, связанных с правом заключения договора, налоговая база по НДС определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ.
Согласно указанной статье налоговая база определяется как стоимость передаваемых имущественных прав, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ без включения в них налога.
В рассматриваемом случае налоговой базой будет являться стоимость, указанная в договоре об уступке права требования, без учета НДС, с которой исчисляется НДС по ставке в размере 18% (п. 3 ст. 164 НК РФ).
Момент определения налоговой базы установлен ст. 167 НК РФ. Согласно п. 8 ст. 167 НК РФ при передаче имущественных прав в случае, предусмотренном п. 5 ст. 155 НК РФ, момент определения налоговой базы определяется как день передачи имущественных прав.
В силу положений ст.ст. 168 и 174 НК РФ организация, передающая имущественное право, должна выставить счет-фактуру на полную стоимость передаваемого имущественного права и уплатить налог на добавленную стоимость со всей суммы средств, поступивших от покупателя данных прав.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
член Палаты налоговых консультантов Ананьева Лариса

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Монако Ольга

25 ноября 2011 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.