Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 2 ст. 164 ГК РФ предусмотрено, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Поскольку соглашение о внесении изменений в договор представляет собой сделку (ст. 153 ГК РФ), то в случаях, когда такой договор подлежит государственной регистрации, зарегистрировано должно быть и соглашение к нему.
Следовательно, в случае изменения условий зарегистрированного договора аренды соглашением сторон такое соглашение должно быть представлено на государственную регистрацию (смотрите также постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 N 17АП-9234/15, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2014 N 07АП-2392/14).
Вместе с тем обратим внимание, что согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Поскольку любое соглашение сторон, устанавливающее, изменяющее или прекращающее гражданские права и обязанности, представляет собой договор (п. 1 ст. 420 ГК РФ), норма п. 3 ст. 433 ГК РФ применима и к такому соглашению.
В судебной практике выработана правовая позиция, в соответствии с которой соглашение, достигнутое по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации, и исполняемое сторонами, связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, даже если такой договор не был зарегистрирован (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Этот правовой подход судьи применяют и в спорах, связанных с исполнением условий дополнительных соглашений к договорам аренды, требующих государственной регистрации (смотрите, например, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2016 N 06АП-1152/16, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 N 11АП-2021/16, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 N 07АП-2935/14).
Таким образом, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды в рассматриваемом случае означает, что такое соглашение не имеет правового значения для третьих лиц. Однако такое соглашение, поскольку оно заключено сторонами, связало их обязательством, а следовательно, в отношениях по договору аренды стороны должны руководствоваться его условиями в редакции названного соглашения.
Гражданско-правовые риски отсутствия государственной регистрации соглашения об изменении объектов аренды, указанных в зарегистрированном договоре аренды недвижимости, зависят от многих обстоятельств и не могут быть оценены в рамках настоящей консультации. Например, у арендатора возникает риск того, что арендные отношения применительно к объектам аренды, не указанным в зарегистрированном договоре, прекратятся в случае, если такие объекты будут отчуждены в собственность иного лица, поскольку правило п. 1 ст. 617 ГК РФ в этом случае применяться не будет (абзац пятый п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отметки об обременении правом аренды объектов недвижимого имущества, которые были исключены из договора аренды дополнительным соглашением сторон, в практической ситуации может затруднить собственнику продажу такого имущества или передачу его в залог и т.д.
Отметим, что ч. 1 ст. 19.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусматривает административную ответственность в виде штрафа за несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним. Однако отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к зарегистрированному договору аренды недвижимости не влечет за собой возникновения такой ответственности, так как обязанность представить упомянутое соглашение на государственную регистрацию вытекает из гражданско-правовых отношений сторон и не является публично-правовой; сроков подачи такого соглашения на государственную регистрацию законодательство не устанавливает. В случае уклонения одной из сторон договора от его государственной регистрации применяются способы защиты прав, предусмотренные гражданским законодательством, а не административные санкции (п. 2 ст. 165 ГК РФ, смотрите также постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2013 N 12АП-11298/13, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 г. (по гражданским делам) (утвержден постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 4, 11 и 18.05.2005), вопрос 17 раздела "Вопросы применения Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях").

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

21 июля 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.