Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Договор аренды продолжает действовать до момента его расторжения по соглашению сторон или по решению суда. Новый арендодатель - новый собственник здания вправе требовать уплаты арендной платы.
Сумма арендной платы, уплаченная первоначальному арендодателю за период, когда он утратил право собственности на здание, может быть взыскана как неосновательное обогащение.

Обоснование позиции:
1. Прежде отметим, что из п. 3 ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ) следует, что к правоотношениям, возникающим в связи с осуществлением закупок товаров, работ и услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, помимо правил, установленных этим федеральным законом, применяются положения ГК РФ с учетом специальных норм Закона N 44-ФЗ.
По общему правилу, установленному ст. 617 ГК РФ, договор аренды сохраняет свою силу при изменении его сторон. Согласно п. 1 этой статьи переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Согласно правовой позиции, изложенной в п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 (далее - Постановление N 66), в таких случаях договор аренды не теряет своей юридической силы, а переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется (смотрите также постановления АС Московского округа от 11.03.2016 N Ф05-1062/16, от 17.06.2016 N Ф05-7258/16, АС Поволжского округа от 23.10.2015 N Ф06-1178/15, Западно-Сибирского округа от 11.09.2015 N Ф04-22735/15). Кроме того, как разъясняется в п. 23 Постановления N 66, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Таким образом, если переход права собственности произошел в пределах срока договора аренды, новый собственник становится арендодателем по договору аренды и приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду в силу закона, независимо от внесения изменений в договор.
Вместе с тем, действительно, в ч. 5 ст. 95 Закона N 44-ФЗ установлен запрет на перемену поставщика (подрядчика, исполнителя) при исполнении контракта, за исключением случая, если новый поставщик (подрядчик, исполнитель) является правопреемником поставщика (подрядчика, исполнителя) по такому контракту вследствие реорганизации юридического лица в форме преобразования, слияния или присоединения.
Однако, по нашему мнению, положения ч. 5 ст. 95 Закона N 44-ФЗ не могут исключать возможность перехода права собственности на объект аренды, как по сделке, совершаемой по воле собственника-арендодателя, так и - тем более - по закону, впоследствии исполнения судебного решения. Соответственно, они не могут исключать и действие императивной нормы п. 1 ст. 617 ГК РФ. Подтверждение этому выводу можно найти и в материалах судебной практики (смотрите, например, постановления Пятнадцатого ААС от 28.06.2016 N 15АП-4112/16, от 26.07.2014 N 15АП-7366/14, Восьмого ААС от 10.08.2011 N 08АП-4786/11, ФАС Северо-Кавказского округа от 01.11.2012 N Ф08-5815/12 *(1)).
При этом, безусловно, замена стороны по договору формально входит в противоречие с требованиями ч. 5 ст. 95 Закона N 44-ФЗ. Закон не предлагает вариантов действий на этот случай.
В связи с этим отметим, что по общему правилу, установленному ч. 8 ст. 95 Закона N 44-ФЗ, расторжение контракта допускается по соглашению сторон, по решению суда, в случае одностороннего отказа стороны контракта от исполнения контракта в соответствии с гражданским законодательством. В силу ч. 9 той же статьи заказчик вправе принять решение об одностороннем отказе от исполнения контракта по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ для одностороннего отказа от исполнения отдельных видов обязательств, при условии, если это было предусмотрено контрактом. Договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора изложены в ст. 620 ГК РФ. Так, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе, когда арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
В приведенной ситуации, как следует из вопроса, оснований для одностороннего отказа от исполнения договора аренды и его расторжения в судебном порядке у арендатора не имелось (арендатор освободил помещение по причине, не связанной с исполнением договора аренды). В такой ситуации риск последствий, связанных с фактическим неиспользованием арендованного помещения, которое было передано во владение и пользование в установленном порядке, несет арендатор (постановление Седьмого ААС от 19.03.2015 N 07АП-1846/15).
Соответственно, новый арендодатель вправе требовать уплаты арендной платы и далее вплоть до истечения срока действия договора или до момента его расторжения по соглашению сторон или по решению суда.
Возможность заключения соглашения о расторжении контракта не ставится законом в зависимость от каких-либо обстоятельств, для этого достаточно наличия общей воли сторон.
Требование о расторжении договора в суде может быть обосновано невозможностью исполнения договора в силу требований ч. 5 ст. 95 Закона N 44-ФЗ (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
К сожалению, официальных разъяснений или материалов правоприменительной практики, подтверждавших все сделанные выше выводы, нам найти не удалось.
2. Ещё раз напомним, что согласно разъяснениям, данным п. 23 Постановления N 66, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, с момента перехода права собственности прежний собственник утрачивает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Соответственно, он утрачивает право и на получение той суммы, которая была внесена авансом за период, когда он перестает быть собственником и арендодателем по договору аренды.
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Таким образом, арендатор вправе требовать взыскания суммы арендной платы за четвертый месяц с первоначального арендодателя как неосновательного обогащения.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Чашина Татьяна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

12 августа 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Справедливости ради в отношении постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 01.11.2012 N Ф08-5815/12 следует отметить, что в последующем своем постановлении от 22 декабря 2011 г. N Ф08-7140/11 этот же суд отменил решения 1 и 2 инстанции и направил дело на новое рассмотрение ввиду того, что "при издании распоряжения от 16.12.2009 N 1474 имущество находилось в фактическом владении и пользовании арендатора на основании договора аренды, срок действия которого не истек. Договорные отношения с обществом прекращены не были. В распоряжении не содержится указаний о том, что имущество обременено правом пользования арендатора. Наличие договора аренды с обществом исключает возможность передачи войсковой части всей совокупности прав, предусмотренных части 1 ст. 296 Кодекса" (речь идет о праве оперативного управления).