Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Это правило распространяется и на договорные обязательства (п. 1 ст. 307.1 ГК РФ).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и в сроки, которые предусмотрены договором аренды, а при отсутствии в договоре соответствующих положений - в порядке, на условиях и в сроки, обычно применяемых при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Так, п. 3 части первой ст. 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Обратим внимание, что эта норма указывает на один из случаев расторжения договора по решению суда, который предусмотрен законом. То есть для использования арендодателем права на расторжение договора, предоставленного ему п. 3 части первой ст. 619 ГК РФ, наличия в договоре аренды соответствующего условия не требуется.
Отметим, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ (часть вторая ст. 619 ГК РФ).
Также обратим внимание, что в соответствии с частью третьей ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Право требовать расторжения договора аренды по основаниям, установленным ст. 619 ГК РФ, возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок после получения упомянутого выше предупреждения арендатор не устранит соответствующие нарушения (п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
В п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 указывается, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Данный правовой подход был выработан применительно к ситуации, когда допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, были устранены в необходимый для этого срок.
Вместе с тем согласно правовой позиции, сформулированной в п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (далее - Постановление N 73), даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. При этом непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (смотрите также постановление АС Московского округа от 13.05.2015 N Ф05-2917/15).
Таким образом, погашение арендатором задолженности по оплате аренды не лишает арендодателя права обратиться в суд с исковым требованием о расторжении договора при наличии для этого соответствующих оснований (нарушение срока внесения арендных платежей более двух раз подряд, иные основания расторжения договора в связи с неоплатой аренды, если таковые предусмотрены договором).
Как отметил АС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 25.06.2015 N Ф02-2713/15, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. Существенное значение имеет также то, воспользовался ли арендодатель своим правом на расторжение договора с недобросовестным арендатором в разумный срок. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений.
А Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 23.06.2016 N 14АП-4737/16 пришел к выводу о том, что сам факт оплаты арендатором задолженности не препятствует предъявлению арендодателем в разумный срок иска о расторжении договора и не является основанием для отказа в удовлетворении иска о расторжении договора.
Нельзя не отметить, что гражданское законодательство не раскрывает понятие разумного срока, в том числе применительно к отношениям аренды. Это понятие является оценочным, разумность срока устранения арендатором допущенных нарушений договора или предъявления арендодателем требования о расторжении договора после того, как нарушения устранены, оценивается судом в каждом конкретном случае. Например, Шестой арбитражный апелляционный суд в постановлении от 26.12.2014 N 06АП-6779/14 со ссылкой на п. 2 ст. 452 ГК РФ пришел к выводу о том, что для обращения арендодателя в суд с иском о расторжении договора после уплаты арендатором задолженности по внесению арендных платежей разумным сроком является один месяц.
Однако это мнение не является бесспорным, так как п. 2 ст. 452 ГК РФ упоминает о тридцатидневном сроке для получения ответа стороны договора об отказе изменить или расторгнуть договор, по истечении которого другая сторона вправе заявить в судебном порядке требование об изменении или о расторжении договора. Эта норма не устанавливает срок для обращения в суд с требованием расторгнуть договор. В других ситуациях судьи могут прийти к иным выводам относительно того, какой срок предъявления арендодателем иска о расторжении договора следует считать разумным (смотрите также постановление АС Дальневосточного округа от 11.05.2016 N Ф03-1602/16).
С другой стороны, наличие у арендодателя права обратиться с исковым требованием о расторжении договора аренды по мотиву невнесения арендных платежей, даже если требование заявлено в разумный срок после погашения арендатором задолженности по таким платежам, не означает, что суд автоматически удовлетворит это требование. В судебной практике существует правовая позиция, согласно которой расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Как указывают судьи, разъяснения, содержащиеся в п. 23 Постановления N 73, касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга, а не безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование. В удовлетворении такого требования арендодателя может быть отказано, если с учетом конкретных обстоятельств (включая погашение задолженности арендатором) расторжение договора аренды не соразмерно нарушению обязательства и не соответствует балансу интересов сторон (постановления АС Северо-Западного округа от 16.06.2015 N Ф07-3412/15, АС Западно-Сибирского округа от 22.04.2015 N Ф04-18091/15, ФАС Северо-Западного округа от 24.01.2014 N Ф07-10397/13, Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015 N 09АП-48704/15).
Таким образом, не исключена вероятность того, что в рассматриваемом случае суд откажет арендодателю в удовлетворении требования о расторжении договора аренды с учетом полного погашения арендатором задолженности по внесению арендной платы даже в случае, если срок, в течение которого такое требование будет предъявлено, может быть оценен как разумный. При этом, как свидетельствуют приведенные выше судебные акты, суд может принять во внимание характер и систематичность допущенных нарушений сроков оплаты аренды, длительность договорных отношений сторон, сроки погашения задолженности по оплате аренды, иные обстоятельства, которые суд сочтет значимыми для разрешения спорной ситуации. Кроме того, оценке подлежит и разумность срока заявления арендодателем искового требования. В связи с наличием множества факторов, которые невозможно в полной мере учесть в рамках настоящей консультации и дать правовую оценку которым может только суд, мы не можем высказать однозначное мнение по вопросу о правомерности требования арендодателя о расторжении договора, о наличии или отсутствии основания для удовлетворения такого иска судом.
Что касается истребования арендодателем платы за пользование площадью балкона, отметим, что по смыслу части первой ст. 606, п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 614 ГК РФ арендная плата вносится за владение и (или) пользование арендатором тем имуществом, которое согласовано сторонами в качестве объекта аренды. Если арендатор пользуется площадью (в частности, балкона), которая не включена согласно договору аренды в площадь арендуемых помещений и передача которой в качестве арендуемого имущества не согласована сторонами иным образом, арендодатель, как мы полагаем, вправе предъявить требование о возмещении стоимости пользования этим объектом как неосновательного обогащения арендатора (ст. 1102 ГК РФ, смотрите в связи с этим постановление АС Восточно-Сибирского округа от 16.04.2015 N Ф02-983/15). Поскольку требование о возврате неосновательного обогащения является внедоговорным, арендодатель вправе предъявить его вне связи с исполнением арендатором обязанностей по договору аренды и предъявлением иска о расторжении этого договора. Однако правомерность заявления такого требования, взаимосвязь пользования арендатором площадью балкона с обязательствами по договору аренды помещения также являются вопросами оценки конкретных обстоятельств, к определенным выводам по которым в спорной ситуации может прийти только суд.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

14 сентября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.