Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Прежде всего отметим, что гражданское законодательство не предусматривает специальных правил продления срока действия договора, применимых ко всем видам договоров. Лишь для некоторых договоров в этом отношении установлены отдельные нормы, предусматривающие в том числе "автоматическое" продление договора по окончании срока его действия в отсутствие возражений сторон.
В частности, такая норма существует в общих положениях об аренде, применяемых в силу ст. 625 ГК РФ и к договору аренды нежилых помещений. Так, в п. 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Из данной нормы следует, что законом установлена возможность "автоматической" пролонгации договора аренды лишь на неопределенный срок. Вместе с тем необходимо учитывать разъяснения, данные в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - Постановление N 16), согласно которым в тех случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При этом по смыслу п.п. 2 и 3 Постановления N 16 диспозитивной является норма, которая не содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила, не направлена на защиту особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.) или поддержание баланса интересов сторон, ее императивность не вытекает из существа законодательного регулирования соответствующего договора.
Анализ п. 2 ст. 621 ГК РФ показывает, что регулируемые им отношения не требуют особой правовой охраны, изменение предусмотренной им нормы на основании соглашения сторон не способно нарушить баланса их интересов, из существа и содержания данного пункта не вытекает запрет на изменение сторонами установленного им правила. Поэтому стороны вправе на основании п. 4 ст. 421 ГК РФ изменить действие этой нормы, установив, что при отсутствии возражений сторон по истечении срока договора аренды такой договор считается возобновленным не на неопределенный срок, а на тот же срок, на который такой договор был заключен первоначально, то есть в рассматриваемом случае на 11 месяцев. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2015 по делу N А73-4433/2015).
Причем такое условие может как изначально содержаться в договоре аренды, так и быть внесено в него позднее путем заключения сторонами дополнительного соглашения на основании п. 1 ст. 450 ГК РФ.
Обращаем Ваше внимание, что при автоматическом продлении срока действия договора отсутствует необходимость как в заключении нового договора, так и в заключении дополнительного соглашения к ранее заключенному договору, ведь по смыслу условия о пролонгации, указанному в вопросе, единственным условием, при котором продление срока действия договора считается состоявшимся, является отсутствие возражения обеих сторон. В случае возникновения спора наличие возражения на продление срока действия договора должна будет доказать та сторона, которая ссылается на указанное обстоятельство в обоснование своих требований (ст. 65 АПК РФ, ст. 56 ГПК РФ).
Также в этом случае нет необходимости и в государственной регистрации договора аренды. Ведь из п. 2 ст. 651 ГК РФ, который распространяет свое действие и на договоры аренды нежилых помещений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53) следует, что государственной регистрации подлежат лишь те договоры аренды, которые заключаются на срок не менее одного года.
В рассматриваемой же ситуации договор аренды первоначально заключался на 11 месяцев и согласно его условиям будет, при отсутствии возражения сторон, автоматически продляться на тот же срок. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании судебная практика признает, что при продлении такой договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) будет менее одного года (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

14 сентября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.