Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Прежде всего отметим, что к обязательствам, возникшим из договора, в том числе и из договора купли-продажи недвижимого имущества, в силу положений п. 3 ст. 420 ГК РФ подлежат применению общие положения об обязательствах (ст.ст. 307-419 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом только надлежащее исполнение обязательства влечет за собой его прекращение (п. 1 ст. 408 ГК РФ).
Следовательно, в том случае, если одна или обе стороны договора не исполнили свои обязательства, вытекающие из этого договора, такой договор не может считаться прекращенным исполнением. На это указывают также и положения п. 3 ст. 425 ГК РФ, согласно которым договор, не содержащий условия о том, что с истечением срока его действия он считается прекращенным, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Поскольку основными обязанностями продавца и покупателя в договоре купли-продажи являются, соответственно, обязанности по передаче и приему товара (п. 1 ст. 454, ст. 456, ст. 484 ГК РФ), а по общему правилу передача и принятие объекта недвижимости производятся по подписанному сторонами передаточному акту или другому документу о передаче (ст. 556 ГК РФ), то неподписание такого документа означает неисполнение своих обязанностей как продавцом, так и покупателем. Поэтому договор купли-продажи недвижимости в рассматриваемом случае не может считаться исполненным и, следовательно, прекращенным.
В свою очередь, расторжение действующего договора по общему правилу может производиться путем заключения его сторонами соответствующего соглашения (п. 1 ст. 450 ГК РФ), заявления одной стороной требования в суд о расторжении договора в связи с его существенным нарушением другой стороной или по иным основаниям, предусмотренным законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ) либо путем одностороннего отказа одной стороны от договора, если возможность такого отказа прямо предусмотрена законом, а если договор связан с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, то и договором (ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
В связи с этим следует иметь в виду, что закон признает уклонение покупателя от подписания акта приема-передачи недвижимого имущества отказом от исполнения обязанности по принятию имущества (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Последствия такого отказа положениями о договоре купли-продажи недвижимости (ст.ст. 549-558 ГК РФ) не предусмотрены. Следовательно, такие последствия должны определяться в соответствии с общими положениями о договоре купли-продажи, применяемыми к договору купли-продажи недвижимости в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ.
Согласно же п. 3 ст. 484 ГК РФ в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора. Иными словами, продавцу предоставлено право одностороннего отказа от исполнения договора в случае уклонения покупателя от принятия передаваемого по договору имущества.
Поэтому для того, чтобы расторгнуть договор, указанный в вопросе, продавцу следует направить покупателю уведомление об отказе от исполнения договора (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено договором. В связи с этим продавцу следует обеспечить наличие у него доказательств направления соответствующего требования и его получения покупателем. Например, направить это уведомление по почте с уведомлением о вручении и описью вложения либо вручить его покупателю лично под роспись. Отметим, что если уведомление будет направляться по почте, то следует направить его по адресу покупателя, указанному в договоре в качестве места его жительства или адреса, который сам покупатель определил для связи с ним, при этом такое сообщение будет считаться полученным покупателем даже в том случае, если оно не было ему вручено или он не ознакомился с ним по обстоятельствам, зависящим от него самого (ст. 20, ст. 165.1 ГК РФ, п. 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

30 сентября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.