Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Расторжение же договора аренды, заключенного на определенный срок, стороны по общему правилу могут требовать только в суде. Перечень оснований для такого расторжения по требованию арендодателя установлен ст. 619 ГК РФ и включает случай, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Однако законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Соответственно, и в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке. Судебная практика признает правомерным установление в качестве такого основания и однократное невнесение арендной платы в срок (пункт 26 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 N 66, а также постановление ФАС Московского округа от 14.06.2007 N КГ-А40/4166-07).
Таким образом, описанное условие об одностороннем внесудебном расторжении договора аренды является законным.
Возникновение, переход и прекращение права аренды недвижимого имущества, в соответствии со ст. 131 ГК РФ, ст. 1, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРПН) как обременение прав на недвижимое имущество посредством государственной регистрации договора аренды.
К основаниям для государственной регистрации п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ отнесены, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Уведомление об отказе от исполнения договора, по своей сути, является действием, направленным на прекращение права, то есть сделкой (ст. 153 ГК РФ).
Согласно п.п. 22-23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135 (далее - Инструкция), государственная регистрация прекращения договора аренды (погашение регистрационных записей) проводится на основании заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
Таким образом, основанием регистрации расторжения договора аренды в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения будут являться заявление одной из сторон договора аренды (арендодателя), уведомление арендодателя о расторжении договора, сам договор аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ложечникова Елена

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

1 декабря 2011 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.