Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу ст. 655 ГК РФ возврат арендованной недвижимости при прекращении договора аренды осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Эти правила подлежат применению и к аренде нежилых помещений.
Как разъяснено в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение при условии, что такое оборудование оказалось во владении арендодателя законно, то есть по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний, в том числе если имущество оставлено арендатором в арендованном помещении по истечении срока аренды (смотрите также, например, постановление АС Московского округа от 30.06.2015 N Ф05-7243/15, постановление АС Дальневосточного округа от 16.03.2015 N Ф03-681/15, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 N 13АП-1959/16, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015 N 09АП-45371/15, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 N 07АП-3103/15). Соответствующее условие может быть предусмотрено договором (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2015 N 17АП-11798/15, постановление АС Поволжского округа от 18.07.2016 N Ф06-10414/16 по делу N А12-18038/2015)*(1).
Суды исходят из того, что на лицо, правомерно удерживающее чужое имущество, возлагается обязанность по обеспечению его сохранности (смотрите, например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 N 13АП-6717/13, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 N 11АП-2754/12, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2012 N 18АП-857/12, постановления ФАС Уральского округа от 05.12.2002 N Ф09-2952/02-ГК, ФАС Дальневосточного округа от 09.07.2009 N Ф03-3098/2009, Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2008 N 09АП-4037/2008-ГК). Поэтому ответственность за повреждение или утрату указанного в вопросе имущества в период его удержания несет именно арендодатель. Сказанное означает, что распорядиться таким имуществом по своему усмотрению (в том числе утилизировать его) арендодатель не вправе. Такое распоряжение возможно при условии соблюдения положений ГК РФ о порядке реализации заложенного имущества (смотрите, в частности, ст. 360, п. 5 ст. 350.2 ГК РФ).
Кроме того, поскольку положения ГК РФ допускают возможность приобретения права собственности на имущество, от которого собственник отказался (брошенные вещи), упомянутое в вопросе имущество может быть обращено в собственность арендодателя в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 226 ГК РФ (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.12.2013 по делу N 33-5234/2013, апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 08.10.2013 по делу N 33-3481, апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 10.11.2014 по делу N 33-6377).
Если арендодатель не заинтересован ни в удержании оставшегося имущества арендатора, ни в его приобретении, полагаем, что он не лишен права, предприняв все разумные меры для возврата такого имущества арендатору и уведомив его о необходимости вывоза имущества в разумный срок*(2), распорядиться таким имуществом по своему усмотрению (в том числе продать или утилизировать его). Однако однозначно оценить перспективу таких действий арендодателя в рамках этой консультации мы не можем. В случае возникновения спора последствия уничтожения указанного в вопросе имущества сможет определить только суд с учетом конкретных обстоятельств (в том числе наличия у арендодателя возможности обеспечить сохранность имущества, возможности квалификации поведения арендодателя как виновного и направленного исключительно на причинение вреда арендатору и т.п.). На практике с целью устранения подобной неопределенности стороны нередко включают в договоры аренды условия, согласно которым арендодателю предоставляется право по своему усмотрению распорядиться имуществом, оставленным арендатором после прекращения договора аренды, с отнесением на арендатора всех расходов, связанных с таким распоряжением, и иные подобные условия. Учитывая принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), полагаем, что подобные условия (в том числе о поступлении оставленного арендатором имущества в собственность арендодателя) не противоречат закону (смотрите, например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2012 N 09АП-31210/12, постановление АС Северо-Кавказского округа от 01.04.2016 N Ф08-1426/16 по делу N А63-3033/2014, постановление АС Поволжского округа от 08.10.2015 N Ф06-623/15 по делу N А65-29901/2014, постановление АС Северо-Кавказского округа от 08.06.2015 N Ф08-3366/15 по делу N А63-3033/2014, постановление АС Северо-Западного округа от 05.08.2016 N Ф07-6042/16 по делу N А52-3735/2015)*(3).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Верхова Надежда

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

6 октября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

------------------------------------------------------------------------
*(1) Напомним, что возможность удержания имущества зависит от того, принадлежат ли должнику права на это имущество. Удержание имущества, находящегося в арендуемом помещении, принадлежность которого арендатору достоверно не установлена, может быть признано незаконным (постановления ФАС Центрального округа от 22.07.2014 N Ф10-2303/14, ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.11.2012 N Ф02-4526/12, ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А56-11593/2009, Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.06.2012 N 03АП-868/12).
*(2) В интересах арендодателя обеспечить документальное подтверждение факта принятия им соответствующих мер. Здесь же отметим, что при описанных в вопросе обстоятельствах арендатор, в случае предъявления к арендодателю претензий, касающихся повреждения или утраты своего имущества, должен будет доказать то обстоятельство, что на момент прекращения договора аренды в помещениях оставалось имущество арендатора (смотрите, например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 13.02.2015 N Ф08-10941/14 по делу N А53-4022/2014, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2015 N 09АП-23851/15).
*(3) Разумеется, действие такого условия не может распространяться на имущество, собственником которого арендатор не является (смотрите, в частности, п. 3 ст. 308, ст. 209 ГК РФ). Поэтому имущество третьих лиц, оставленное арендатором в помещении после прекращения договора аренды, не может поступить в собственность арендодателя в силу одного только соглашения между арендатором и арендодателем.