Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если ипотечное обязательство заемщика не обеспечено договором страхования его ответственности перед залогодержателем, то прекращение такого обязательства должно осуществляться в соответствии с п. 5 ст. 61 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ. Положения действующей редакции приведенной нормы применению в этом случае не подлежат.

Обоснование вывода:
По общему правилу, сформулированному в п. 3 ст. 334 ГК РФ, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Иное может быть предусмотрено договором или законом. Именно такой подход был заложен в первоначальной редакции Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ).
Однако Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ (далее - Закон от 06.12.2011 N 405-ФЗ) в п. 5 ст. 61 Закона N 102-ФЗ "Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества" было внесено изменение, согласно которому если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.
Исходя из положений приведенной нормы, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству должна считаться погашенной, а обеспеченное ипотекой обязательство - прекращенным в случае, если: предметом ипотеки является жилое помещение; залогодержатель оставил за собой предмет ипотеки в установленном законом порядке; размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки, то есть на дату заключения соответствующего договора. В частности, в апелляционном определении Омского областного суда от 10.03.2016 по делу N 33-1704/2016 указано, что, если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки. Этот же подход применяется и при оставлении залогодержателем предмета ипотеки за собой после признания повторных торгов несостоявшимися. Аналогичные выводы содержатся и в апелляционном определении СК по гражданским делам Омского областного суда от 10.12.2014 по делу N 33-8040/2014, апелляционном определении СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 02.04.2014 по делу N 33-1336/2014. При этом суды исходят из того, что под размером обеспеченного ипотекой обязательства надлежит понимать сумму предоставленного кредита без учета подлежащих уплате процентов за период пользования кредитом (смотрите определения СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.03.2015 N 5-КГ14-155, от 07.04.2015 N 88-КГ14-4).
Федеральным законом от 23.06.2014 N 169-ФЗ "О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 169-ФЗ) редакция п. 5 ст. 61 Закона N 102-ФЗ снова изменена, а именно: "если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю - физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком - физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой"*(1).
Как видим, в теперешней редакции п. 5 ст. 61 Закона N 102-ФЗ прекращение ипотечного обязательства связывается с датой получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора, если вырученных средств от реализации предмета залога на торгах недостаточно. Но право заемщика страховать свою ответственность, равно как и право кредитора страховать свой финансовый риск, сформулировано законодателем диспозитивно (п.п. 4, 5 ст. 31 Закона N 102-ФЗ), а потому не является обязательным, в отличие, например, от обязанности заемщика страховать предмет ипотеки в пользу кредитора-залогодержателя (п.п. 1, 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).
Следовательно, на момент возникновения ипотечных правоотношений после вступления в силу Закона N 169-ФЗ договоров страхования ответственности заемщика или финансовых рисков залогодержателя может и не быть. На этот случай в п. 3 ст. 2 Закона N 169-ФЗ предусмотрено специальное правило: "обеспеченные ипотекой обязательства, по которым на день вступления в силу настоящего Федерального закона не были заключены договоры страхования ответственности заемщика и после дня вступления в силу настоящего Федерального закона для исполнения которых залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, прекращаются в порядке, установленном п. 5 ст. 61 Закона N 102-ФЗ, без учета внесенных изменений".
Это означает, что в подобных ситуациях обязательства заемщика должны прекращаться по правилам п. 5 ст. 61 Закона N 102-ФЗ в редакции Закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ. Иными словами, если кредитор оставляет предмет залога за собой и размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки, то обязательства заемщика прекращаются. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, апелляционные определения Московского городского суда от 28.04.2016 N 33а-15014/16, от 22.03.2016 N 33-4983/16, апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 23.03.2016 по делу N 33а-833/2016).
Таким образом, на сегодняшний день возможно применение п. 5 ст. 61 Закона N 102-ФЗ как в редакции Закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ, так и в действующей редакции, в зависимости от того, обеспечено ипотечное обязательство договором страхования ответственности заемщика или нет.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

3 октября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 169-ФЗ новая редакция вступает в силу по истечении тридцати дней после дня её официального опубликования, то есть с 25 июля 2014 года, и применяется к обеспеченным ипотекой обязательствам, которые возникли до дня вступления в силу Закона N 169-ФЗ (п. 2 ст. 2 Закона N 169-ФЗ).