Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемом случае суммы возмещения, полученные от управляющей компании, будут являться для застройщика доходами от реализации электроэнергии. В бухгалтерском учете они должны учитываться на счете 90.1 "Выручка" подобно любым другим доходам от реализации товаров, работ, услуг.
Получаемое застройщиком от управляющей компании возмещение должно учитываться в доходах, а оплата электроэнергии, получаемой от ресурсоснабжающей организации, - в расходах для целей налогообложения прибыли.
На стоимость отпускаемой застройщиком управляющей компании электроэнергии должен начисляться НДС. В то же время застройщик имеет право осуществлять вычет "входного" НДС, предъявленного ему ресурсоснабжающей организацией.

Обоснование позиции:

Бухгалтерский учет

В соответствии с частью 14 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) до заключения договора управления многоквартирным домом (МКД) после ввода его в эксплуатацию застройщик осуществляет управление домом. Более того, условием самостоятельного управления является соответствие застройщика стандартам и правилам деятельности по управлению МКД. В свою очередь, управление МКД подразумевает среди прочего надлежащее содержание общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).
В связи с этим считаем, что застройщик управляет домом по тем же принципам, что и УК, поэтому договор на электроснабжение МКД следует рассматривать как разновидность договора купли-продажи (п. 5 ст. 454, ст. 546 ГК РФ).
Хотя застройщик в рассматриваемом случае не является ресурсоснабжающей организацией (РСО), его роль в электроснабжении МКД нельзя рассматривать как посредническую между РСО и УК. Одна из причин - договор об электроснабжении между застройщиком и РСО заключен раньше, чем дом передан в управление УК. Между тем, как разъяснено в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85, сделка, совершенная до заключения договора комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента (смотрите также письма Минфина России от 30.05.2014 N 03-11-06/2/25965, от 10.02.2014 N 03-11-06/2/5152, от 18.11.2013 N 03-11-06/2/49356).
Можно сделать вывод, что в рассматриваемом случае суммы возмещения, полученные от управляющей компании, будут являться для застройщика доходами от реализации электроэнергии. В бухгалтерском учете они должны учитываться на счете 90.1 "Выручка" подобно любым другим доходам от реализации товаров, работ, услуг.

Налог на прибыль

Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг (утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354) исполнитель несет перед потребителями все обязательства, связанные с качеством коммунальных услуг, что не совпадает со статусом агента. Поэтому поступления от потребителей за коммунальные услуги следует включать в налогооблагаемые доходы. Примеры (для управляющих компаний) - постановления ФАС Волго-Вятского округа от 03.12.2013 по делу N А79-13759/2012, ФАС Северо-Западного округа от 30.07.2014 по делу N А21-5182/2013, Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 30.10.2014 по делу N А42-7677/2013, ФАС Уральского округа от 04.10.2012 N Ф09-9121/12 по делу N А71-15130/11.
Для застройщика также отсутствуют основания исключать полученные от УК суммы возмещения из доходов для целей налогообложения прибыли.
Данный вывод подтверждает постановление ФАС СЗО от 21.05.2014 по делу N А05-7338/2013. В данном случае застройщику пришлось включить в налогооблагаемые доходы платежи за коммунальные услуги, поступившие от дольщиков, которым квартиры были переданы по актам после ввода дома в эксплуатацию. Судьи опирались на то, что застройщик в спорный период выполнял функции УК, поэтому ссылка организации на пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ была отклонена.
Финансовые органы придерживаются такого же подхода. Например, в письме Минфина России от 19.07.2013 N 03-03-06/1/28346 прямо указано, что в соответствии с п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам в целях главы 25 НК РФ относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. Таким образом, возмещение, получаемое застройщиком от управляющей компании за оплату электроэнергии, застройщику необходимо отразить в составе доходов для целей налогообложения. При этом перечисление застройщиком данной суммы ресурсоснабжающей организации может быть отражено в составе его расходов для целей налогообложения. Что касается убытка, полученного застройщиком в связи с разницей между расходами по приобретению (созданию) электроэнергии и доходами в виде возмещения по тарифам для потребителей-граждан, то при условии соответствия критериям, установленным ст. 252 НК РФ, такой убыток может быть учтен для целей налогообложения (смотрите также письмо Минфина России от 01.02.2013 N 03-03-06/1/2080, письмо Минфина России от 29.07.2009 N 03-03-06/1/498).
Приходим к выводу, что получаемое застройщиком от УК возмещение должно учитываться в доходах, а оплата электроэнергии РСО - в расходах для целей налогообложения прибыли.

Налог на добавленную стоимость

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ реализация услуг на территории России признается объектом обложения НДС. При этом следует иметь в виду, что ни указанная норма, ни другие нормы НК РФ не делают исключений для реализации коммунальных услуг. Реализация таких услуг также признается объектом обложения НДС (письма ФНС России от 20.02.2013 N ЕД-3-3/582@, от 22.10.2012 N ЕД-20-3/1157).
В то же время в соответствии с пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация коммунальных услуг управляющими организациями при условии приобретения этих услуг управляющими организациями у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение (смотрите также письмо Минфина России от 10.10.2013 N 03-07-14/42283).
Однако, по мнению финансовых органов, указанные льготы не предназначены для организаций, которые не являются УК, ТСЖ, ЖСК, в частности для РСО, реализующих коммунальные услуги непосредственно собственникам помещений в МКД (письма Минфина России от 19.03.2014 N 06-05-17/11844, от 22.07.2013 N 03-07-14/28681), а также для компаний, оказывающих ТСЖ, ЖСК услуги по техническому обслуживанию домов (письма Минфина России от 16.11.2010 N 03-07-11/437, от 06.08.2010 N 03-07-11/354).
Застройщик не является управляющей организацией в смысле ЖК РФ. Согласно ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ под управляющей организацией понимаются юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы и индивидуальный предприниматель, осуществляющий деятельность по управлению МКД. В свою очередь, деятельность по управлению МКД определены как выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению МКД на основании договора управления МКД (ч. 2 ст. 192 ЖК РФ). Поскольку застройщик действует не на основании договора управления, на него не распространяются пп. 29 и 30 п. 3 ст. 149 НК РФ (письмо Минфина России от 22.09.2011 N 03-07-11/253).
Также не освобождаются от НДС коммунальные услуги, реализуемые организациями коммунального комплекса и снабжающими организациями управляющим организациям, ТСЖ, ЖСК и т.п. (письма Минфина России от 22.07.2013 N 03-07-14/28681, от 19.04.2013 N 03-07-07/13530, от 21.11.2011 N 03-07-14/112, от 02.09.2011 N 03-07-14/89 и др., ФНС России от 20.02.2013 N ЕД-3-3/582@, УФНС России по г. Москве от 21.04.2010 N 16-15/042344). По нашему мнению, данная логика должна распространяться и на застройщика.
Следовательно, на стоимость отпускаемой застройщиком управляющей компании электроэнергии должен начисляться НДС. В то же время застройщик имеет право осуществлять вычет "входного" НДС, предъявленного ему РСО.

К сведению:
Во избежание налоговых рисков налогоплательщик может на основании п. 1 ст. 34.2 НК РФ и п. 1, п. 2 ст. 21 НК РФ обратиться в Минфин России или в налоговый орган по месту учета организации за получением письменных разъяснений по данному вопросу. Напомним, что в соответствии со ст. 111 НК РФ выполнение налогоплательщиком письменных разъяснений, данных ему финансовым или налоговым органом о порядке исчисления, уплаты налога (сбора) или по иным вопросам применения законодательства о налогах и сборах, является обстоятельством, исключающим вину лица в совершении налогового правонарушения. В этом случае налогоплательщик не подлежит ответственности за совершение налогового правонарушения.

Рекомендуем ознакомиться с материалом:
- Энциклопедия решений. Освобождение от НДС реализации коммунальных услуг и услуг по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РКА Буланцов Михаил

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав

16 декабря 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.