Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В приведенной ситуации продление договора на срок не более 30 календарных дней необходимо осуществлять путем заключения нового договора или дополнительного соглашения в порядке, предусмотренном ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, с определением размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Обоснование позиции:
В силу ч. 1 и ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) договоры аренды и безвозмездного пользования государственным или муниципальным имуществом заключаются в порядке, предусмотренном указанной статьей. По общему правилу такие договоры заключаются только по итогам проведения конкурсов или аукционов (ч. 1, п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ). Исчерпывающий перечень исключений из этого правила предусмотрен п.п. 1-16 ч. 1, ч. 3.1, ч. 3.2 и ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ (смотрите также п. 1 разъяснений ФАС России от 05.06.2012 "Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции").
В частности, согласно п. 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ проведение торгов не требуется в случае заключения договора на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).
Буквально в п. 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ говорится о заключении договора на срок не более чем 30 календарных дней.
В связи с этим отметим, что положениями ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрена возможность пролонгации договоров аренды на новый срок. Так, согласно ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Из п. 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ следует, что по заявлению арендатора стороны вправе пролонгировать договор аренды на срок менее трех лет (смотрите, например, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2015 N 11АП-16725/15, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 N 09АП-48477/14, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 N 05АП-2999/14, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11.08.2016 N 306-ЭС16-3182).
Положения ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ с учетом разъяснений, содержащихся в п. 4.1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указывают на то, что необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров. Сказанное подтверждает правоприменительная практика (смотрите, например, постановление АС Северо-Западного округа от 20.04.2015 N Ф07-1334/15 по делу N А56-41959/2014, постановление АС Западно-Сибирского округа от 14.01.2016 N Ф04-27376/15 по делу N А45-4037/2015, решение УФАС по Республике Коми от 05.10.2016 N 01-107/9282, решение УФАС по Республике Коми от 05.07.2016 N 01-107/6141).
При этом продление договора аренды в подобной ситуации может осуществляться как путем заключения нового договора, так и путем подписания дополнительного соглашения.
В рассматриваемой ситуации первоначальный договор аренды заключен по итогам проведения торгов, соответственно, продлить срок действия данного договора, пусть и на срок не более 30 дней, стороны вправе в соответствии с требованиями ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ. Как следует из требований п. 1 указанной части, в таком случае размер арендной платы должен быть определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. На наш взгляд, размер арендной платы в таком случае должен соответствовать величине, указанной в отчете оценщика, изготовленном не более чем за шесть месяцев до заключения договора.
Существует немногочисленная судебная практика, свидетельствующая о возможности заключения краткосрочного договора аренды на основании п. 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ после истечения срока предыдущего договора аренды (смотрите, например, определение ВАС РФ от 03.07.2013 N ВАС-8118/13). В таком случае заключению договора аренды также должно предшествовать проведение независимой оценки (ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке). Однако в этом случае указанная в отчете оценщика итоговая величина рыночной стоимости, по которой объект оценки может быть передан в аренду, имеет рекомендательный характер (ст. 12 Закона об оценке), поэтому конкретный размер арендной платы определяется в договоре аренды по соглашению сторон.
На наш взгляд, ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ является специальной нормой, устанавливающей особый порядок продления арендных отношений по договорам, заключенным на торгах, при этом очевидно, что в приведенной ситуации заключение договора на основании п. 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ по цене ниже оценочной, фактически нарушает установленные Законом N 135-ФЗ требования к порядку продления договора аренды. Поэтому, полагаем, договор (дополнительное соглашение) о продлении срока аренды на срок до 30 календарных дней необходимо заключить в порядке, предусмотренном ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Сказанное является нашим экспертным мнением. Какой-либо правоприменительной практики в подтверждение данной позиции нам, к сожалению, обнаружить не удалось.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Верхова Надежда

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

16 декабря 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.