Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

В первую очередь отметим, что положения гражданского законодательства не связывают исполнение продавцом недвижимого имущества обязанности передать это имущество покупателю с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимость. Пунктом 2 ст. 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Это правило применимо и к отчуждению недвижимого имущества, так как согласно п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Между тем моментом исполнения продавцом обязанности передать товар по общему правилу считается момент вручения товара покупателю или указанному им лицу или предоставления товара в распоряжение покупателя (п. 1 ст. 458 ГК РФ).
То есть момент передачи недвижимости покупателю во исполнение договора купли-продажи следует отличать от момента государственной регистрации возникновения у покупателя права собственности на эту недвижимость. Недвижимое имущество может быть фактически передано покупателю до государственной регистрации перехода права собственности на него.
Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет в том числе ГК РФ (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Как следует из п. 1 ст. 154, п. 1 ст. 164, п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор подлежит государственной регистрации в случаях, установленных законом.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" (далее - Закон N 126-ФЗ) сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу, государственная регистрация права собственности и других вещных прав на которое осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
Однако ГК РФ не требует государственной регистрации договоров купли-продажи зданий и сооружений (постановления АС Волго-Вятского округа от 02.11.2015 N Ф01-4210/15, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2016 N 16АП-1786/16, Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.03.2015 N 03АП-477/15). Закон N 126-ФЗ также не содержит указания на необходимость государственной регистрации договоров купли-продажи сооружений связи.
Соответственно, дополнительное соглашение к такому договору также не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ).
Подпункт 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ предусматривает необходимость уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных пп.пп. 21, 22.1, 23-26, 28-31, 61 и 80.1 того же пункта.
Однако в настоящей ситуации государственная регистрация дополнительного соглашения к договору не требуется, возникновения (перехода, прекращения, ограничения или обременения) прав на недвижимость также не происходит. Поэтому уплата государственной пошлины в связи с заключением такого соглашения не требуется.
Что касается самой возможности внести в договор купли-продажи недвижимого имущества изменения относительно срока (даты) передачи имущества покупателю, отметим следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор может быть изменен, в частности, по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст.ст. 307-419 того же кодекса).
Пунктом 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательство прекращается надлежащим исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ).
По смыслу приведенных норм внести изменения в условия договора, устанавливающие права и обязанности сторон, возможно только до момента, когда обязательства по договору признаются исполненными. Условия о порядке и сроках исполнения уже исполненных обязательств изменены быть не могут (смотрите также постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2016 N 04АП-20/16, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015 N 19АП-4945/15).
В рассматриваемом случае, как следует из вопроса, передача недвижимости покупателю уже состоялась в определенную дату, то есть обязанность по передаче этого имущества продавцом исполнена. При таких обстоятельствах, на наш взгляд, изменение срока передачи имущества дополнительным соглашением сторон лишено правового смысла, поскольку оно не может привести к возникновению или изменению прав и обязанностей по договору.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

27 декабря 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.