Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

В соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно п. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Приведенные нормы свидетельствуют о том, что гарантийные обязательства относительно качества объекта долевого строительства возникают между застройщиком и участником долевого строительства. При этом в законодательстве отсутствуют положения, которые регулировали бы судьбу данных гарантийных обязательств при переходе права собственности на объект от участника долевого строительства к физическому лицу на основании договора купли-продажи, заключенного до истечения указанных гарантийных сроков.
Вместе с тем необходимо помнить, что в силу п. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.
В свою очередь, из преамбулы Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-I) следует, что данный Закон регулирует отношения, возникающие не только между потребителями и продавцами соответствующего товара, но также между потребителями и изготовителями этого товара. А согласно п. 3 ст. 18 и п. 1 ст. 19 Закона N 2300-I потребитель вправе предъявить требования, вытекающие из продажи ему товара надлежащего качества, не только к продавцу, но и к изготовителю такого товара, в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.
Данный вывод поддерживается и судебной практикой, признающей, что правами стороны в обязательстве, подпадающем под действие Закона N 2300-I, пользуется не только гражданин, который имеет намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий товары (работы, услуги), но и гражданин, который использует приобретенные (заказанные) вследствие таких отношений товары (работы, услуги) на законном основании (наследник, а также лицо, которому вещь была отчуждена впоследствии, и т.п.) (пп. "а" п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей"). Исключение из данного правила составляют только случаи, когда в силу положений закона ответственность продавца (исполнителя, изготовителя, импортера) возникает только перед лицом, непосредственно заключающим или заключившим с ним договор.
Поскольку обязательства застройщика в отношении гарантии качества объекта долевого строительства очевидно связаны с самим объектом, а не с гражданином, заключившим договор участия в долевом строительстве, то право предъявлять требования к застройщику, вытекающие из ненадлежащего качества такого объекта, вправе не только гражданин, являющийся участником долевого строительства, но и гражданин, приобретший такой объект впоследствии на основании договора купли-продажи.
Данный вывод находит свое отражение и в судебной практике (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 08.06.2015 по делу N 33-5687/2015, апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 18.03.2015 по делу N 33-1649/2015, апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 04.02.2015 по делу N 33-1025/2015).
Тем не менее следует помнить, что покупатель, приобретший недвижимое имущество у лица, получившего его на основании договора участия в долевом строительстве, может предъявить к застройщику не все требования, право на предъявление которых имеется у участника долевого строительства согласно п.п. 2 и 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.
В силу положений п. 3 ст. 18 Закона N 2300-I такой покупатель может потребовать только безвозмездного устранения недостатков приобретенного объекта в разумный срок либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

30 января 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.