Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемом случае государственная регистрация найма жилого помещения не требуется.

Обоснование позиции:
В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат в том числе возникающие на основании договора ограничения прав и обременения недвижимого имущества, включая наем жилого помещения (ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее - Закон N 218-ФЗ).
Согласно п. 2 ст. 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Положения ст. 51 Закона N 218-ФЗ также предусматривают особенности государственной регистрации обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Буквальное толкование приведенных норм позволяет прийти к выводу о том, что обременение жилого помещения, которое возникает на основании договора найма такого помещения (кроме договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования), подлежит государственной регистрации в случае, если договор найма заключен сроком на один год или на период более одного года. Иными словами, государственная регистрация найма жилого помещения требуется при условии, что договор найма заключен на определенный (конечный) срок, равный одному году или превышающий этот период.
Отметим, что в соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Однако необходимо учитывать, что отношения сторон по договору найма служебного жилого помещения урегулированы жилищным законодательством.
Частью 3 ст. 104 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Данная норма является императивной, то есть не допускающей возможность установить в договоре найма служебного жилого помещения иные условия о периоде действия такого договора, в частности, предусмотреть его заключение на определенный срок (смотрите также апелляционное определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 12.03.2013 по делу N 33-888-2013).
Отметим, что и в том случае, когда между работником и работодателем заключается срочный трудовой договор, не исключена возможность его трансформации в договор, заключенный на неопределенный срок (часть четвертая ст. 58 Трудового кодекса РФ). Поэтому, на наш взгляд, даже в случае заключения с работником срочного трудового договора период действия заключенного с ним же договора найма служебного жилого помещения должен обусловливаться продолжительностью трудовых отношений с работником, а не сроком, на который изначально заключен трудовой договор.
Договор найма служебного жилого помещения, заключенный на период трудовых отношений, не может рассматриваться как заключенный на срок не менее года, поскольку продолжительность таких отношений (менее года, год или более одного года) не может быть определена до момента их прекращения.
Поэтому, с нашей точки зрения, обременение права собственности на жилое помещение, возникшее на основании договора найма служебного жилого помещения, заключенного на период трудовых отношений с работником, государственной регистрации не подлежит (смотрите также апелляционное определение СК по административным делам Костромского областного суда от 1 июня 2016 г. по делу N 33а-1116/2016).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

6 апреля 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.