Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Протокол согласования цены по долгосрочному договору аренды является изменением условий договора аренды и в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ подлежит государственной регистрации.
Однако в случае подписания такого протокола и исполнения его сторонами последние не вправе ссылаться на его незаключенность из-за отсутствия государственной регистрации.

Обоснование вывода:
Договор аренды недвижимого имущества (в том числе помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Как указано в ч. 1 ст. 164 ГК РФ, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Таким образом, если договор аренды подлежит государственной регистрации, то и любое соглашение об изменении его условий, например условия о цене, также необходимо зарегистрировать.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В силу указанной нормы сделка представляет собой волевой акт, который имеет правовое значение в случае, если имеет место волеизъявление. Поэтому сделкой является действие, выражающее волю субъекта, направленную на достижение определенного правового результата путем волеизъявления (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.09.2014 N Ф06-15179/13, апелляционные определения СК по гражданским делам Томского областного суда от 24.04.2015 по делу N 33-1204/2015, Московского городского суда от 18 декабря 2015 г. N 33-47792/15).
Подписание сторонами протокола согласования цены свидетельствует о волеизъявлении сторон, направленном на изменение условия договора аренды о цене, в связи с чем такой протокол, по сути, является дополнительным соглашением к договору и подлежит государственной регистрации, как и сам долгосрочный договор аренды (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Если же соглашение об изменении условий договора аренды не прошло государственную регистрацию в тех случаях, когда такая регистрация является обязательной, суд может посчитать такое соглашение незаключенным (смотрите, например, апелляционное определение Тамбовского областного суда от 15.04.2015 по делу N 33-655/2015).
Действительно, формально в силу положений Гражданского кодекса РФ изменения в договор аренды, подлежащие государственной регистрации, но не зарегистрированные в установленном порядке, должны считаться незаключенными и не порождающими правовых последствий.
В то же время, если, несмотря на отсутствие государственной регистрации подписанного сторонами соглашения об изменении цены, арендатор оплачивает, а арендодатель принимает арендную плату в размере, определенном в дополнительном соглашении, стороны не вправе ссылаться на недействительность этого соглашения. К такому выводу пришли, в частности, Десятый арбитражный апелляционный суд (постановление от 13.02.2017 N 10АП-18741/16), ФАС Московского округа (постановления от 26.02.2014 N Ф05-1289/14 и от 18.03.2014 N Ф05-2005/14) и др.
При этом, на наш взгляд, к рассматриваемой ситуации вполне правомерно могут быть применены и разъяснения высшей судебной инстанции, касающиеся действия не прошедших государственную регистрацию самих долгосрочных договоров аренды. Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 N 165, отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Карасевич Любовь

Ответ прошел контроль качества

12 апреля 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.