Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Решение вопроса о том, является ли указанное в вопросе имущество самостоятельным объектом недвижимости, зависит от конкретных обстоятельств. На наш взгляд, вероятность такой квалификации минимальна, однако однозначно ответить на этот вопрос в рамках данной консультации не представляется возможным.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Какого-либо исчерпывающего перечня видов недвижимости или перечня формализованных критериев отнесения тех или иных объектов к недвижимости законодательство не устанавливает. В связи с этим решение вопроса о возможности отнесения к недвижимости того или иного объекта во многом зависит от фактических обстоятельств дела, характеристик конкретного объекта, функционального назначения объекта и обстоятельств его создания.
Суды исходят из того, что, помимо тесной связи с землей, объект недвижимого имущества должен соответствовать и таким критериям, как:
- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;
- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;
- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
Таким образом, при возникновении споров об отнесении каких-либо объектов к недвижимому имуществу важное значение приобретает, в частности, являющийся в большей степени не юридическим, а техническим вопрос о соответствии признакам недвижимости физических свойств и технического назначения этих объектов.
В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что не отвечающее признакам сооружения замощение земельного участка является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ). Как показывает анализ судебной практики, в большинстве случаев площадки, автостоянки и иные подобные объекты, представляющие собой по существу специально оборудованную для определенных целей (выровненную, укрепленную и т.п.) поверхность земли, рассматриваются как элементы благоустройства, являющиеся частью земельного участка, но не самостоятельным объектом (не связаны с созданием объекта капитального строительства) (смотрите, например, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2016 N 05АП-10249/15, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2015 N 1 9АП-3005/15, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2016 N 07АП-225/16, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 N 03АП-2198/15). Это касается и тех случаев, когда обустройство объекта выражается в наличии настилов, замощений, иных подобных улучшений (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2016 N 10АП-463/16, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2015 N 10АП-12573/15). Вступивший в силу с 1 января 2017 года Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не содержит положений, которые могли бы повлиять на сформированный в правоприменительной практике подход относительно правовой квалификации такого рода объектов.
На основании п. 10 ст. 1 ГрК РФ к объектам капитального строительства не относятся временные постройки. Необходимо установить, отвечает ли данное имущество признакам объектов капитального строительства. Для этого следует оценить назначение соответствующего имущества, наличие у него признаков, квалифицирующих его как объект капитального строительства, таких как, например, наличие основания (смотрите, например, Строительные нормы и правила СНиП 3.06.03-85 "Автомобильные дороги").
Кроме того, необходимым условием для возникновения права на создаваемый объект недвижимости является соблюдение предусмотренных законом правил создания такого объекта: получение необходимых разрешений и т.п. Без этого при наличии у созданного объекта признаков недвижимости он может быть квалифицирован как самовольная постройка со всеми вытекающими из этого последствиями (смотрите подробнее, например, в ответе на Вопрос: На арендованном у муниципалитета земельном участке расположен завод (более 25 объектов недвижимости), помимо зарегистрированных объектов (в собственности организации) имеются самовольные постройки. Разрешения на строительство указанных построек получены не были, их строительство осуществлялось после приобретения имущества завода в собственность в порядке приватизации. Выкупать земельный участок не планируется. Возможно ли признать право собственности на эти объекты, учитывая, что возведены они на земельном участке, не принадлежащем организации (заводу) на праве собственности? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2014 г.)).
Таким образом, принципиально нельзя исключить вероятность признания указанных в вопросе объектов сооружениями, отвечающими признакам недвижимости. Однако однозначно оценить перспективу этого в данной консультации не представляется возможным. Наличие признаков, позволяющих отнести тот или иной объект к недвижимому имуществу, устанавливается индивидуально, применительно к каждой конкретной ситуации (смотрите, например, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.04.2016 N 310-ЭС15-16638, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016 N 05АП-10965/15). А сформированная на сегодняшний день (в том числе приведенная выше) правоприменительная практика указывает на то, что вероятность признания указанных в вопросе элементов обустройства недвижимыми вещами минимальна (см. также Вопрос: Организация 1 планирует заключить договор на использование оборудованной асфальтированной площадки с организацией 2 с целью временного размещения транспорта, груза, продукции, оборудования и т.п. Организация 2 является собственником земельного участка, на котором расположена данная площадка. Можно ли заключить договор аренды именно асфальтированной площадки, либо необходимо заключать договор аренды части земельного участка, где располагается площадка? Если необходимо заключать договор аренды части земельного участка сроком до одного года, необходимо ли регистрировать данный договор? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2017 г.), Вопрос: На территории организации имеется площадка пляжного волейбола - огороженная забором забетонированная площадка (4800 кв. м) с участками открытого песка для проведения соревнований. Земельный участок находится у учреждения в безвозмездном пользовании. По информации застройщика, согласно сводному сметному расчету на строительство объекта работы по устройству площадки включены в главу "Благоустройство". Стоимость площадки учтена в стоимости расположенного рядом здания. Можно ли признать объектом недвижимости площадку для пляжного волейбола? Можно ли сдавать часть данного объекта в аренду? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2016 г.)).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Жгулева Ольга

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

28 апреля 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.