Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Арендодатель вправе требовать от арендатора возмещения своих расходов по оплате фактически потребленных последним коммунальных услуг.

Обоснование позиции:
В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды. Ни общие положения ГК РФ об аренде, ни специальные нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ, посвященные аренде зданий и сооружений, не устанавливают, что определенная в договоре аренды плата за пользование арендованным имуществом (арендная плата) по умолчанию включает в себя все расходы, необходимые для содержания арендуемого имущества и пользования им.
Законодательством не определено значение использованного в п. 2 ст. 616 ГК РФ понятия "расходы на содержание имущества". Прямое указание на то, что в такие расходы включается и оплата коммунальных услуг, в законодательстве также отсутствует. В свою очередь, под "коммунальными услугами" на практике обычно понимают широкий спектр договоров, заключаемых в целях обеспечения деятельности в здании или помещении: электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, регулируемых нормами параграфа 6 "Энергоснабжение" главы 30 "Купля-продажа" ГК РФ, а также водоотведения, уборки помещений здания и окружающей территории и т.п.
Совершенно очевидно, что расходы на коммунальные услуги являются расходами на обеспечение собственной деятельности арендатора, поэтому они должны осуществляться за его собственный счет, если стороны договора аренды не предусмотрели в тексте договора, что эти расходы распределяются между сторонами каким-либо иным образом. Обратите внимание, что законодательство не содержит положений, которые позволяли бы признавать обязанность по оплате коммунальных услуг по умолчанию элементом обязанности арендатора по внесению арендной платы. Косвенно это подтверждается и п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", где эти обязанности четко отграничены друг от друга.
Следовательно, если иное не предусмотрено соглашением сторон, а договоры с поставщиками коммунальных ресурсов заключены арендодателем, который и оплачивает фактически потребляемые арендатором коммунальные услуги, последний обязан по требованию второй стороны договора возместить ей соответствующие расходы. Иное означало бы возникновение на стороне арендатора неосновательного обогащения, которое в силу ст. 1102 ГК РФ подлежит возврату (смотрите, например, постановления Восьмого ААС от 23.09.2009 N 08АП-5241/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.08.2007 N Ф08-4408/07, ФАС Северо-Западного округа от 10.08.2011 N Ф07-6369/11, ФАС Волго-Вятского округа от 26.02.2009 N А82-3372/2008-35, ФАС Центрального округа от 07.04.2008 N А68-280/07-24/7, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 N 17АП-10768/13, ФАС Московского округа от 22.01.2014 N Ф05-17047/13). На практике подобные отношения урегулируются либо путем включения в договоры аренды соответствующих условий, либо путем заключения соглашений о возмещении арендатором стоимости потребленных коммунальных услуг (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20.09.2010 по делу N А39-6139/2009, ФАС Дальневосточного округа от 22.06.2010 N Ф03-4037/2010, ФАС Поволжского округа от 21.10.2009 N А06-1354/2009, определение ВАС РФ от 16.05.2008 N 5851/08)*(1). Однако подчеркнем, что и в отсутствие каких-либо соглашений о возмещении расходов арендодателя по оплате потребленных арендатором коммунальных услуг последний, в силу положений ст. 616 ГК РФ, обязан эти расходы возместить*(2).
Применительно к рассматриваемой ситуации изложенное означает, что если из упомянутых в вопросе документов и иных соглашений между сторонами договора аренды не вытекает, что стороны договорились о том, что стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором за первые шесть месяцев аренды, арендодателю не возмещается, последний вправе требовать от арендатора уплаты компенсации соответствующих затрат (смотрите, например, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2017 N 01АП-778/17). При этом то обстоятельство, что договор аренды прекращен, значения не имеет*(3).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Котыло Игорь

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

7 июня 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Обратим внимание, что подобные соглашения нельзя квалифицировать как договоры поставки электро-, теплоэнергии и т.п. (п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
*(2) Отметим, что в отдельных случаях в зависимости от конкретных обстоятельств дела (поведения сторон, определенных условий договора, практики отношений, сложившихся между сторонами и т.п.) вопрос о возмещении арендодателю произведенных им расходов на коммунальные услуги может быть решен и иначе (смотрите, например, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.05.2013 N 13112/12, ФАС Центрального округа от 01.12.2003 N А35-3743/03-С13, ФАС Северо-Западного округа от 11.02.2004 N А21-6905/03-С2). Однако однозначно оценить в рамках этой консультации перспективу обращения в суд с указанным в вопросе требованием не представляется возможным.
*(3) Смотрите подробнее об этом в ответе на Вопрос: В договоре аренды нежилого помещения указано: "Оплата потреблённой Арендатором электроэнергии и иных коммунальных услуг, услуг телефонной связи производится на основании выставляемых Арендодателем счетов в течение 5-ти рабочих дней с момента получения счёта Арендатором". Счета от арендодателя за коммунальные услуги в адрес арендатора в течение всего срока аренды ни разу не поступали, хотя сам арендодатель оплачивал счета, регулярно выставляемые коммунальными службами. Арендодатель требует возместить коммунальные услуги и намерен выставить счет на оплату за весь прошедший период аренды. Правомерно ли данное действие арендодателя? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2013 г.).