Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Нарушение сроков внесения арендных платежей является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на новый срок.

Обоснование вывода:
Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ) исходит из того, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством и иными специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ), тем самым закрепляя приоритет норм гражданского права в регламентации договорных отношений, объектом которых являются земельные участки, в том числе и из земель сельскохозяйственного назначения, на что указано и в п. 2 ст. 22 ЗК РФ.
Согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут устанавливаться специальными законами. В отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения таковым является Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), в силу которого правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов РФ (п. 2 ст. 1 Закона N 101-ФЗ).
Таким образом, при заключении, изменении, прекращении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения должны учитываться положения всех перечисленных нормативно-правовых актов.
В соответствии с п. 5 ст. 9 Закона N 101-ФЗ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Данная норма дословно воспроизводит положение п. 1 ст. 621 ГК РФ.
Порядок предоставления в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам установлен Земельным кодексом РФ (п. 1 ст. 10 Закона N 101-ФЗ).
По общему правилу, сформулированному в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Исключения из этого правила приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Так, на основании пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
Отметим, что в действующей редакции Земельный кодекс РФ не связывает право арендатора на новое заключение договора аренды с надлежащим исполнением всех условий прекращенного договора аренды земельного участка. Однако, поскольку законодатель в ст. 621 ГК РФ и п. 5 ст. 9 Закона N 101-ФЗ называет такое последствие обязательным условием для возникновения права на заключение договора на новый срок, то положения этих норм, по нашему мнению, должны применяться в совокупности с нормативными требованиями Земельного кодекса РФ.
Следовательно, арендатор земельного участка может реализовать свое право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов при условии, что он надлежащим образом (добросовестно) исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору; надлежащим образом использовал арендованный земельный участок; заявил о заключении нового договора аренды до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого земельного участка.
Своевременное внесение платы за пользование имуществом (арендной платы) является одной из основных обязанностей арендатора (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В этом заключается сущность арендных правоотношений (ст. 606 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, а в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. В ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли в Российской Федерации, который состоит в том, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения к таким исключениям не относится. Соответственно, нарушение сроков внесения арендных платежей, равно как и ненадлежащее использование земельного участка, свидетельствует о недобросовестном поведении арендатора, в связи с чем арендодатель вправе отказать такому арендатору в заключении договора аренды земельного участка на новый срок. Так, например, Арбитражный суд Краснодарского края указал, что добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их нарушения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом существенность нарушения не влияет на определение добросовестности арендатора (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2017 по делу N А32-30105/2015). Аналогичный вывод сформулирован в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.11.2016 по делу N А66-15228/2015.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

14 июля 2017 г.