Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор, предполагающий безвозмездную передачу, то есть дарение квартир коммерческой организацией в муниципальную собственность в будущем не противоречит действующему законодательству. То, что недвижимое имущество на момент его заключения ещё не создано, не является основанием для признания его недействительным само по себе.

Обоснование вывода:
Договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность определяется Гражданским кодексом РФ как договор дарения (п. 1 ст. 572 ГК РФ). При этом из ст. 431 ГК РФ следует, что при рассмотрении договора в суде суд квалифицирует договор исходя из существа регулируемых им отношений, а не исходя из его названия или употребленной в нем терминологии. Соответственно, договор о безвозмездной передаче квартир в построенном доме муниципальному образованию, даже если он будет назван "инвестиционным договором (контрактом)", будет квалифицирован как договор дарения или смешанный договор с элементами договора дарения, к которому в этой части будут применяться правила о дарении (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Точнее в данном случае следует говорить о договоре дарения, который содержит обещание передать вещь в будущем (п. 2 ст. 572 ГК РФ)
Запрещение и ограничение дарения предусмотрено ст.ст. 575 и 576 ГК РФ, которые не содержат положений, запрещающих или ограничивающих безвозмездную передачу имущества в муниципальную собственность. Подпункт 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ запрещает дарение между коммерческими лицами, однако муниципальные образования, хотя и выступают в гражданско-правовых отношениях на равных началах с гражданами и юридическими лицами, сами таковыми не являются (ст. 124 ГК РФ, смотрите также ст.ст. 1, 2, главу 6 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").
Таким образом, заключение договора безвозмездной передачи (дарения) квартир коммерческой организацией в муниципальную собственность не противоречит действующему законодательству (смотрите также постановление ФАС Центрального округа от 14 декабря 2007 г. N А62-3829/2006).
Более того, Гражданский кодекс РФ специально описывает один из видов договора дарения, которое может совершаться именно в отношении субъектов, указанных в ст. 1245 ГК РФ, в том числе муниципальных образований, - пожертвование, которое выделяется целевым характером ("в общеполезных целях").
Отдельно следует оценить обстоятельство, что в данном случае предполагается дарение недвижимого имущества, которое еще не создано.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Из буквального прочтения этих норм следует, что распорядиться недвижимым имуществом (в том числе заключить договор дарения) можно, только если право на это имущество зарегистрировано в установленном порядке. Поскольку зарегистрировать право собственности на еще не созданное имущество невозможно, то, соответственно, и распорядиться им нельзя.
Вместе с тем Пленум ВАС РФ, анализируя возможность заключения в отношении несозданного имущества договоров купли-продажи, в постановлении от 11 июля 2011 г. N 54 указывает, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на это имущество само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Полагаем, что данная позиции применима и к договорам дарения, поскольку он имеет сходную природу с договором купли-продажи, также направлен на отчуждение имущества. То есть то, что договор дарения недвижимости заключается до создания этой недвижимости и регистрации права собственности на нее, само по себе не является основанием для признания его недействительным.
Это также косвенно подтверждается и нижеследующим.
Согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества также подлежит государственной регистрации и в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации. Судебная практика исходит из того, что это требование распространяется и на договоры дарения недвижимого имущества, содержащие обещание дарения в будущем (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2011 г. N 15АП-4391/11, Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2011 г. N Ф08-5365/11).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Соловьев Олег

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

11 января 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.