Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.ч. 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ.

Последствия признания аварийным индивидуального жилого дома, порядок изъятия такого жилого помещения для муниципальных нужд ЖК РФ прямо не урегулирован.

В тоже время ч. 1 ст. 7 ЖК РФ предусмотрено, что в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

С нашей точки зрения, к отношениям, связанным с изъятием для муниципальных нужд индивидуального дома, определением размера возмещения, причитающегося собственнику такого помещения, по аналогии закона применимы нормы чч. 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ.

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, подлежащее изъятию для муниципальных нужд, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Частью 7 ст. 32 ЖК РФ установлено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Судебная практика приходит к выводу о том, что при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок (смотрите, например, Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.), постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 N 14АП-8206/16).

Следует также учитывать, что для целей Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ч. 2 ст. 3 указанного федерального закона). Как следует из ст. 5 Закона N 135-ФЗ, объектами оценки могут быть объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В ситуации, указанной в вопросе, земельные участки, на которых находятся изымаемые жилые дома, не поставлены на государственный кадастровый учет и, соответственно, не существуют как индивидуально-определенные вещи, обладающие характеристиками, которые позволяют признать их объектами гражданских прав (ст. 128, п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ, ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Это означает, что они не могут быть и объектами оценки. Кроме того, эти участки не принадлежат упомянутым в вопросе гражданам на праве собственности и, как следствие, не могут быть ими отчуждены (ст. 209 ГК РФ).

Поэтому, с нашей точки зрения, в рассматриваемом случае при определении размера возмещения гражданам за изымаемые у них жилые помещения рыночная стоимость земельных участков, занимаемых такими помещениями, не учитывается (смотрите также решение Московского областного суда от 09.04.2015 по делу N 3-144/2015, кассационное определение Пермского крайевого суда от 28 марта 2011 г. по делу N 33-2894).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ерин Павел

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

27 июля 2017 г.