Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Прежде всего отметим, что согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, новый собственник имущества, в силу положений ст.ст. 382, 387, 392.2, 392.3 ГК РФ, заменяет собой арендодателя в уже действующем договоре аренды. Поэтому в том случае, когда в отношении продаваемого имущества продавцом был заключен договор аренды, покупатель недвижимого имущества имеет право на получение арендной платы по такому договору с момента перехода к нему права собственности. Данный вывод подтверждается и положениями ст. 136 ГК РФ, согласно которому доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто фактически использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.
По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 223 ГК РФ). Однако в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).
На основании приведенных норм в судебной практике сделан вывод о том, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Таким образом, исходя из действующего законодательства и правоприменительной практики, до момента государственной регистрации права собственности на объект аренды за покупателем в качестве арендодателя, имеющего право на получение арендной платы по договору аренды, остается продавец. Поэтому у арендатора до указанного момента отсутствует обязанность перечислять арендную плату покупателю, а у покупателя отсутствует право на ее получение. Следует отметить, что к таким же выводам приходит и судебная практика (смотрите определение Конституционного Суда РФ от 21.10.2008 N 800-О-О).
В связи с изложенным в рассматриваемом случае перечисление продавцом покупателю арендной платы, полученной продавцом от арендатора до момента государственной регистрации права собственности на объект аренды за покупателем, с правовой точки зрения будет представлять собой сделку между покупателем и продавцом. При этом если встречное предоставление со стороны покупателя будет отсутствовать, то, по сути, такую сделку следует квалифицировать как договор дарения (ст. 572 ГК РФ). А законодательство, в свою очередь, запрещает дарение между коммерческими организациями, а также между коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями, если дарение осуществлялось при ведении последними предпринимательской деятельности (п. 4 ст. 23, пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ, смотрите также постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.01.2010 по делу N А33-6340/2009).
В заключение отметим, что если продавец арендуемого имущества желает передать право на получение арендных платежей покупателю этого имущества еще до момента регистрации права собственности последнего, то ему следует заключить с покупателем соглашение об уступке соответствующего права требования, вытекающего из договора аренды (п. 1 ст. 382 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что статус арендодателя до момента регистрации права собственности на проданное имущество за покупателем по-прежнему будет сохраняться за продавцом, поскольку, во-первых, только собственник или уполномоченные им и законом лица могут выступать арендодателями по соответствующему договору (ст. 608 ГК РФ), а во-вторых, уступка права на получение арендных платежей не означает перехода к лицу, которому оно уступлено, обязанностей арендодателя, вытекающих из договора аренды (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 (далее - Информационное письмо N 120)). Следовательно, указанный способ передачи покупателю права на получение арендной платы до момента регистрации за ним права собственности на арендуемое имущество сопряжен с определенным риском: если по каким-либо причинам право собственности за покупателем все же не будет зарегистрировано, то продавец останется обязанным по арендному договору, в то время как право на получение арендной платы сохранится за покупателем в силу договора цессии.
По нашему мнению, данный риск может быть уменьшен, если предметом договора цессии будет уступка покупателю права на получение арендной платы не за весь период действия договора аренды, а за определенный срок, необходимый для государственной регистрации права собственности на арендуемое имущество за покупателем (например, за август и сентябрь 2017 года). На возможность уступить не все право, а лишь его часть указывают и разъяснения, содержащиеся в судебной практике (п. 5 Информационного письма N 120). Таким образом, в том случае если регистрация права будет осуществлена в пределах этого срока, то покупатель, как это уже отмечалось выше, полностью заменит продавца в договоре аренды в силу закона и получит право на выплату ему арендной платы за дальнейшие периоды с момента такой регистрации. Если же регистрация права собственности покупателя по каким-либо причинам не будет произведена, и договор купли-продажи будет расторгнут, то продавец сохранит право на получение арендной платы за иные месяцы, не названные в договоре цессии.
В отношении той части вопроса, которая касается налогообложения, смотрите Рекомендованные материалы.

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
- Энциклопедия решений. Учет реализации недвижимости;
- Энциклопедия решений. Плательщики земельного налога.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

8 августа 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.