Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

I. Действительность договора аренды

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).
Недвижимым имуществом в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ являются объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) к недвижимому имуществу отнесены и нежилые помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Понятия перепланировки нежилого помещения в федеральном законодательстве не содержится*(1).
Пунктом 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ и назначения объекта отнесено к таким изменениям сведений об объекте недвижимого имущества, которые не влекут существенного изменения объекта и прекращения прав на него. Однако в случае такого изменения объекта недвижимости требуется внести изменения в содержащиеся в ЕГРП сведения об объекте (смотрите также п. 24 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113, п.п. 75-79 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184).
Законодательство не ограничивает возможность распоряжения объектом недвижимого имущества, в котором произведена такая перепланировка с нарушением установленного порядка.
В то же время необходимо учитывать, что в зависимости от характера произведенных изменений перепланировка нежилого помещения может быть квалифицирована как реконструкция.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Иными словами, реконструкция влечет изменение основных характеристик объекта. Реконструкция объектов капитального строительства по общему правилу осуществляется на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ).
Если в результате реконструкции создается новый объект, право на него подлежит государственной регистрации на основании ст. 219 ГК РФ и возникает с момента такой регистрации.
В случае, если в результате реконструкции внешние границы или назначение объекта меняется, на реконструированный объект недвижимого имущества открывается новый раздел ЕГРП, при этом раздел ЕГРП, связанный с ранее существовавшим объектом недвижимого имущества, закрывается (п. 25 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113).
Если будет установлено, что в результате реконструкции создан новый объект, а разрешение на строительство отсутствует, объект, созданный в результате реконструкции, может быть признан самовольной постройкой, право собственности на которую не возникает и лишь при определенных условиях может быть признано в судебном порядке (ст. 222 ГК РФ). Соответственно, до регистрации права собственности на вновь возникший в результате реконструкции объект арендодатель не может сдавать его в аренду. В этом случае имеются основания для признания договора аренды ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ, как противоречащим ст. 608 ГК РФ (смотрите, например, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2008 N 09АП-16199/2008, ФАС Московского округа от 17.06.2010 N КГ-А40/5625-10, ФАС Уральского округа от 17.11.2009 N Ф09-7309/09-С6).
Тем не менее, по смыслу п.п. 28, 29 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", возможно проведение перепланировки, реконструкции, не влекущих создание нового объекта недвижимости. К таким объектам, соответственно, не могут быть применены нормы ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке.
Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.
Вопрос о признании произведенной в нежилых помещениях перепланировки реконструкцией, приведшей к созданию нового объекта недвижимости, который может быть сдан в аренду только после возникновения у арендодателя права собственности на него, является оценочным и разрешается в каждом конкретном случае в зависимости от характера произведенных в помещениях работ. При определенных обстоятельствах перепланировка не приводит к созданию нового объекта, в связи с чем право на объект не прекращается, несмотря на то, что в ЕГРП должны быть внесены соответствующие изменения (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 27.05.2009 N КГ-А40/4320-09 и от 12.03.2009 N КГ-А41/877-09, ФАС Центрального округа от 20.10.2010 N А68-2662/2010, ФАС Уральского округа от 05.05.2010 N Ф09-3024/10-С6, ФАС Поволжского округа от 02.12.2008 N А55-6334/2008). В других случаях характер перепланировки свидетельствует о фактическом проведении реконструкции, требующей получения разрешения на строительство (смотрите, например, решение Арбитражного суда Самарской области от 09.08.2006 N А55-5991/2006, постановления ФАС Поволжского округа от 04.09.2008 N А55-2546/08, ФАС Волго-Вятского округа от 11.11.2009 по делу N А82-2075/2009-45).
Таким образом, собственник вправе сдавать помещение, в котором произведена перепланировка с нарушением установленного законом порядка. Однако, если будет установлено, что в помещении произведена реконструкция и в результате такой реконструкции возник новый объект недвижимости, то договор аренды может быть признан недействительным. При этом в любом случае при наличии не согласованной в установленном порядке перепланировки существует риск запрещения эксплуатации помещения по иску заинтересованных лиц как угрожающего жизни и здоровью граждан.

II. Гражданско-правовая ответственность арендатора

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При этом следует учитывать, что при возникновении спора о наличии перепланировки помещения до заключения договора аренды суд может принять в качестве доказательства акт приема-передачи помещения, в котором сведения о перепланировке отсутствуют (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 07.12.2007 N КГ-А40/11518-07).
Кроме того, согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Как указано в ст. 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, в рассматриваемом случае, если договором аренды не предусмотрено иное, по окончании договора арендодатель может потребовать привести помещение в первоначальное состояние, т.е. в состояние до произведенной перепланировки, либо возмещения убытков в виде расходов, необходимых для возвращения помещения в это состояние. Сказанное подтверждается судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 03.02.2011 по делу N А72-4520/2010, ФАС Уральского округа от 11.03.2009 N Ф09-1096/09-С6).
Соответственно, арендатору целесообразно потребовать внесение изменений в договор аренды, фиксирующих реальное состояние помещения на момент подписания договора.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Штукатурова Татьяна

Ответ прошел контроль качества службой Правового консалтинга ГАРАНТ

18 января 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) В соответствии с ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.