Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Описанный в вопросе порядок не противоречит закону, а для заключения упомянутого в вопросе соглашения не требуется соблюдать процедуры, предусмотренные Законом N 44-ФЗ.

Обоснование позиции:
Вопрос о порядке содержания общего имущества нежилого здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, законом прямо не урегулирован. В связи с этим Пленум ВАС РФ в п. 1 постановления от 23.07.2009 N 64 (далее - Постановление N 64) разъяснил, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 289, 290, 249 ГК РФ, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества. Согласно приведенным нормам собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (в частности общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения). При этом каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (смотрите также п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25).
Отметим, что этот подход распространяется не только на собственников помещений, но и на лиц, которым соответствующие помещения принадлежат на ином вещном праве, в частности на праве хозяйственного ведения (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23.09.2014 N Ф10-3133/14 по делу N А68-1196/2014, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 N 10АП-4521/13, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 N 15АП-21399/13)*(1).
Таким образом, поскольку лифт, находящийся в здании, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, относится к общему имуществу этого здания,*(2) и унитарное предприятие, и собственники иных помещений в нежилом здании должны нести расходы на содержание (ремонт) этого имущества соразмерно со своей долей в праве собственности на общее имущество здания.
Как указано в п. 4 Постановления N 64, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. Иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество может быть определен судом, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании (п. 4, п. 5 Постановления N 64).
Само по себе заключение унитарным предприятием договора простого товарищества не противоречит требованиям законодательства, однако заключение такого договора возможно лишь с согласия собственника (п. 4 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"). Полагаем, не является нарушением и заключение договора простого товарищества в целях осуществления ремонта общего имущества нежилого здания, если при этом соблюдается требование о несении расходов соразмерно доле в праве собственности на общее имущество здания. Сказанное подтверждает судебная практика (смотрите, например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 14.10.2016 N Ф04-4729/16 по делу N А27-22165/2015, постановление АС Северо-Кавказского округа от 22.01.2015 N Ф08-10115/14 по делу N А53-17933/2013).
Однако необходимо учитывать, что унитарное предприятие обязано осуществлять закупки товаров работ и услуг, в том числе услуг по содержанию имущества, переданного на праве хозяйственного ведения, в соответствии с требованиями Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ).
Отдельными положениями указанного Закона предусмотрена возможность осуществления закупки услуг по содержанию и ремонту недвижимого имущества, принадлежащего заказчику, у единственного поставщика.
Так, согласно п. 23 ч. 1 ст. 93 Закон N 44-ФЗ допускается заключение контракта на оказание услуг по содержанию и ремонту одного или нескольких нежилых помещений, переданных в безвозмездное пользование или оперативное управление заказчику, услуг по водо-, тепло-, газо- и энергоснабжению, услуг по охране, услуг по вывозу бытовых отходов в случае, если данные услуги оказываются другому лицу или другим лицам, пользующимся нежилыми помещениями, находящимися в здании, в котором расположены помещения, переданные заказчику в безвозмездное пользование или оперативное управление.
Однако положений, которые позволяли бы заказчику осуществлять закупку, направленную на ремонт общего имущества здания, часть помещений в котором принадлежит заказчику, Закон N 44-ФЗ не содержит. Заключение контракта на ремонт общего имущества здания на основании п. 23 ч. 1 ст. 93 Закон N 44-ФЗ неправомерно (письмо Министерства экономического развития РФ от 29.01.2016 N Д28и-272, письмо Министерства экономического развития РФ от 18.02.2016 N Д28и-384).
Не предусматривает этот Закон N 44-ФЗ и возможности заключения контракта со множественностью лиц на стороне заказчика. В свою очередь, неделимость общего имущества, на наш взгляд, не позволяет заключить контракт на ремонт лишь части общего имущества, соответствующей доле заказчика в праве общей собственности.
В связи с этим отметим, что заключение одним из иных собственников от своего имени договора в целях осуществления работ по ремонту общего имущества нежилого здания не позволит обеспечить эффективность и результативность бюджетных средств (ст. 34 БК РФ, п. 1 ст. 1 Закона N 44-ФЗ), так как в этом случае бюджетные средства, выделенные на ремонт такого имущества, будут направлены на возмещение заказчику расходов, ранее им осуществленных без соблюдения требований Закона N 44-ФЗ. Специальных правил, которые регулировали бы порядок участия заказчиков, обязанных осуществлять закупки в соответствии с Законом N 44-ФЗ, в расходах на ремонт общего имущества в здании, нормативные акты не предусматривают. Полагаем, что рассматриваемый вопрос может быть решен следующим образом.
Как указано в п. 6 Постановления N 64, по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном ст.ст. 44-48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены в том числе порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества. Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном этим кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Следовательно, поскольку общее собрание собственников помещений примет решение о проведении работ и возложении на собственников помещений в здании расходов на оплату таких работ, у заказчика возникнет обязанность оплатить работы в соответствующей доле. Причем такая обязанность возникнет на основании именно решения общего собрания собственников помещений, а не договора, стороной которого является унитарное предприятие. Исполнение решения общего собрания, на наш взгляд, не будет свидетельствовать об осуществлении закупки, поскольку обязанность по оплате, повторим, возникнет не из контракта, заключенного в соответствии с Законом N 44-ФЗ. Именно такой подход сформирован в судебной практике применительно к расходам на содержание общего имущества в здании, которые несут заказчики, обязанные при закупках товаров, работ и услуг руководствоваться требованиями Закона N 44-ФЗ (смотрите, например, п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.06.2017, постановления АС Северо-Западного округа от 11.04.2017 N Ф07-2495/17, АС Центрального округа от 31.01.2017 N Ф10-5586/16, АС Поволжского округа от 09.11.2016 N Ф06-14262/16).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Верхова Надежда

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

5 октября 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Согласно ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии со ст. 294 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Владение и пользование имуществом невозможно без принятия усилий по его сохранению и содержанию. По смыслу указанной нормы, с учетом положения ст. 210 ГК РФ, право хозяйственного ведения наравне с правом собственности возлагает на субъект, обладающий данным правом, бремя содержания соответствующего имущества.
*(2) Смотрите также п. 2 Постановления N 64.