Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Необходимость внесения изменений в договор постоянной ренты отсутствует. Обязанность уплаты коммунальных платежей в полном объеме несет собственник имущества, т.е. плательщик ренты. Если обязанность по уплате коммунальных платежей фактически исполнялась получателем ренты, то получатель ренты имеет право требовать от плательщика ренты возмещения понесенных им в связи с этим расходов в порядке неосновательного обогащения.

Обоснование вывода:
В редакции Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ (далее - Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ) пункт 2 ст. 590 ГК РФ изложен следующим образом: "Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации".
По общему правилу, установленному ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
При этом согласно ст. 6 Федерального закона от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ действие ст. 590 ГК РФ в редакции данного закона распространяется на правоотношения, возникшие из ранее заключенного договора постоянной ренты в случае, если размер выплат по договору меньше, чем размер, определенный ст. 590 ГК РФ в новой редакции. В таком случае стороны вправе привести договор в соответствие с данными требованиями, иначе к их отношениям правила определения размера соответствующих выплат, установленные ст. 590 ГК РФ в новой редакции, применяются в силу закона с момента заключения договора постоянной ренты.
При таком положении, когда размер выплачиваемой ренты по заключенному договору постоянной ренты в настоящий момент выше величины прожиточного минимума на душу населения в г. Москва, вносить изменения в условия договора нет необходимости; не изменяет эти условия автоматически и вступивший в силу Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ.
Для сведения: В случае если стороны придут к соглашению об изменении размера ренты для приведения его в соответствие с прожиточным минимумом с установлением обязанности по его индексации при увеличении прожиточного минимума, то рекомендуется устанавливать его в кратном размере к прожиточному минимуму. Подобное решение позволит избежать необходимости многократного внесения изменений в договор при изменении величины прожиточного минимума, а также не потребует от плательщика ренты самостоятельного подсчета индексаций. Изменения в договор должны совершаться в той же форме, что и сам договор, то есть быть нотариально удостоверенными и пройти государственную регистрацию.
Что касается обязанности уплачивать коммунальные платежи, то в соответствии со ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в полном объеме лежит на собственнике жилого помещения с момента возникновения права собственности. Такую обязанность собственник несет не перед получателем ренты, а перед обслуживающей жилой дом организацией и ресурсоснабжающими организациями в силу закона (определение Московского городского суда от 23 июня 2010 г. по делу N 4г-4866/2010, кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 29 сентября 2011 г. N 33-14808/11). Поэтому включение в договор ренты условия об уплате коммунальных платежей кем-либо, кроме плательщика ренты, приобретающим жилое помещение в собственность, является ничтожным.
В случае, если фактическую оплату коммунальных платежей осуществлял получатель ренты, в силу ст. 1102 ГК РФ он вправе требовать от плательщика ренты возмещения понесенных расходов в порядке неосновательного обогащения. Однако на получателя ренты при этом ляжет бремя доказывания факта уплаты данных денежных средств лично им (ст. 56 ГПК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ельчанинов Александр

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Мария

27 января 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.