Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В соответствии с нормами гражданского законодательства автономное учреждение вправе предусмотреть в договоре субаренды возмещение части расходов на содержание помещения субарендатором.
В случае, если автономное учреждение самостоятельно будет осуществлять все расходы по техническому содержанию здания, могут возникнуть претензии со стороны контролирующих органов в части неэффективного расходования средств.

Обоснование вывода:
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду (с согласия арендодателя) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ установлено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Здесь необходимо отметить, что к договору субаренды применяются правила о договоре аренды, если иное не установлено законом или другими правовыми актами.
Следовательно, исходя из вышеуказанных норм гражданского законодательства РФ в отношениях между арендодателем и арендатором обязанность осуществлять расходы на содержание арендуемого имущества за свой счет возлагается на арендатора, а в отношениях между субарендодателем и субарендатором - на субарендатора. Аналогичные выводы можно сделать и из судебной практики (смотрите, в частности, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017 N 18АП-501/17, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2015 N 19АП-2172/15).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ). Следовательно, арендатор вправе требовать от субарендатора исполнения обязанности по несению расходов на содержание имущества, переданного в субаренду, за счет средств субарендатора. Однако считаем целесообразным закрепить в положениях договора субаренды требования автономного учреждения в отношении возмещения определенной части расходов субарендатором.
Исходя из принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны вправе предусмотреть в договоре субаренды, кто из них и в каком объеме проводит те или иные мероприятия по техническому содержанию здания. В договоре могут быть предусмотрены меры ответственности за несовершение соответствующих действий, например уплата неустойки (ст. 330 ГК РФ), права сторон потребовать досрочного расторжения договора в случае невыполнения другой стороной своих обязательств (ст.ст. 619, 620 ГК РФ) и т.д.
Отметим, что бюджетное законодательство РФ не регулирует законность заключаемых учреждениями государственного сектора контрактов (договоров). Однако следует понимать, что расходы, обусловленные необходимостью осуществления учреждением своей деятельности, исходя из действующего законодательства, предполагают признание их экономически оправданными (обоснованными).
Таким образом, можно сделать вывод, что стороны в договоре субаренды должны самостоятельно урегулировать вопрос об объеме обязанностей в части расходов по техническому содержанию здания. Однако исходя из буквального прочтения норм ГК РФ вне зависимости от того, прописано ли условие возмещения части расходов по содержанию здания в договоре субаренды или нет, сама суть его заключения уже сводится к тому, что, оформив такой договор, субарендатор автоматически принимает на себя обязанность осуществлять за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, полученного в субаренду, если иное не предусмотрено договором.
Вместе с тем необходимо обратить внимание на то, что окончательное толкование условий договора может дать лишь суд с учетом правил толкования договоров, предусмотренных ст. 431 ГК РФ, и конкретных обстоятельств дела.
В том случае, если учреждение - субарендодатель самостоятельно будет осуществлять все расходы по техническому содержанию здания, в ходе проведения контрольных мероприятий в отношении автономного учреждения у проверяющих может возникнуть вопрос о нарушении принципа эффективности использования средств. Данный принцип контролирующие органы оценивают как необходимость достижения заданных результатов с использованием наименьшего объема средств (экономности) и (или) достижения наилучшего результата с использованием объема средств учреждения (результативности). Следует отметить, что ответственность за неэффективное использование средств положениями КоАП РФ, УК РФ не предусмотрена. При этом выводы уполномоченных органов о неэффективном использовании ресурсов в отдельных случаях становятся поводом для принятия различных кадровых решений в отношении руководителей учреждений.
В этой связи отметим, что в настоящее время в Российской Федерации отсутствует единая научно обоснованная методика, позволяющая квалифицировать действия должностных лиц государственных (муниципальных) учреждений в качестве неэффективного использования средств. Таким образом, констатируя при проверках наличие подобных нарушений, должностные лица органов финансового контроля, по сути, формулируют свою субъективную профессиональную оценку по поводу отдельных фактов финансовой и хозяйственной деятельности учреждения.
При таких обстоятельствах во избежание разногласий со стороны контролирующих органов, автономному учреждению можно порекомендовать включить в условия договора субаренды обязанности субарендатора по оплате (возмещению) расходов на техническое содержание здания, например, пропорционально занимаемой площади.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Емельянова Ольга

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Суховерхова Антонина

22 декабря 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.