Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если условия, при наличии которых упомянутое в вопросе имущество может быть сдано в аренду без проведения торгов, сохраняются, стороны вправе заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов. При этом условия нового договора определяются по усмотрению сторон и могут не быть идентичными ранее действовавшим условиям.

Обоснование вывода:
Статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества. Частью 1 этой статьи предусмотрено, что заключение, в частности, договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, указанных в той же норме. Согласно п. 2 ч. 3 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ в аналогичном порядке заключаются договоры аренды государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями.
Одним из исключений из этих правил является предоставление права аренды в отношении имущества, являющегося частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество (п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ).
Согласно ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в ч.ч. 1 и 3 той же статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении приведенных в этой норме условий относительно определения размера арендной платы и минимального срока, на который перезаключается договор.
Причем договор аренды государственного или муниципального имущества, продленный на основании ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, может быть продлен по тем же основаниям неограниченное количество раз при условии соблюдения требований, которые содержатся в этой норме (п. 15 Разъяснений ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", направленных письмом ФАС России от 24.04.2014 N ЦА/16309/14).
Однако, с нашей точки зрения, правила ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, позволяющие перезаключать договор аренды на новый срок без проведения конкурса или аукциона, распространяются только на те договоры, которые были заключены по результатам торгов. Порядок перезаключения договоров, которые были заключены без проведения торгов по основаниям, предусмотренным п.п. 1-16 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, норма ч. 9 той же статьи не регулирует.
Заметим, что Закон N 135-ФЗ не устанавливает предельный срок, на который может быть заключен договор аренды в соответствии с п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, и не ограничивает возможность перезаключать такой договор на новый срок любое количество раз.
Поэтому, если в настоящей ситуации сохраняются условия заключения договора аренды без проведения торгов, указанные в п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, новый договор в отношении части помещения также может быть заключен без проведения конкурса или аукциона.
При этом, поскольку договор изначально был заключен без проведения торгов и правила ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ к нему не применимы, при заключении такого договора на новый срок следует руководствоваться общими положениями гражданского законодательства.
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Из п. 1 ст. 621 ГК РФ не вытекает обязанность арендодателя заключать договор аренды на новый срок на тех же условиях.
Поэтому в рассматриваемой ситуации стороны вправе определить условия нового договора по своему усмотрению (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ). При этом для заключения нового договора аренды требуется согласие собственника имущества, если такое согласие не было дано ранее (п. 2 ст. 298 ГК РФ, ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 03.11.2006 N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях", постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.09.2017 N 03АП-4048/17).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

1 марта 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.